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2019房地产估价师考试案例分析考前冲刺模拟题（二）

来源：中华考试网 [ 2019年10月13日 ] 【大中小】

　　阅读理解

　　1、某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房，以上各层为住宅)。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2015年6月开始，2015年9月结束。

　　<1> 、以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为(　)。

　　A、市场价格上升

　　B、市场价格下降

　　C、市场价格不变

　　D、市场价格变化不确定

　　<2> 、以上道路状况变化对位于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为(　)。

　　A、市场价格上升

　　B、市场价格下降

　　C、市场价格不变

　　D、市场价格变化不确定

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　　<3> 、2016年3月需对临道路的一底层商业用房市场价格进行评估。估价人员收集了若干临该道路的底层商业用房的交易实例，从中选取可比实例时，交易日期距价值时点不应超过(　)。

　　A、6个月

　　B、9个月

　　C、1年

　　D、2年

　　2、某商业房地产建筑面积为2500m2，于2014年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，使用年限为60年。业主于2015年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2015年3月1日起至2055年2月28日止。在2016年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托房地产估价机构估价。

　　<1> 、采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应(　)。

　　A、按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算

　　B、按建筑物耐用年限计算

　　C、按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算

　　D、按建筑物已使用年限计算

　　<2> 、采用收益法估价时，下述观点错误的是(　)。

　　A、收益年限应按价值时点时的土地使用权剩余年限计算

　　B、价值时点应设定为2016年3月1日

　　C、净收益中应扣除建筑物折旧额

　　D、应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料

　　3、某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。

　　<1> 、房地产估价师在评估时应(　)。

　　A、对于租赁不予考虑

　　B、评估无租约限制价格

　　C、评估承租人权益价格

　　D、评估出租人权益价格

　　<2> 、对该房改房进行估价时，表述不正确的是(　)。

　　A、利用成本法估价时，应估价估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格

　　B、利用成本法估价时，应估价估价对象含土地出让金下的房屋重新购建价格

　　C、利用比较法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应补交的土地使用权出让金或土地收益

　　D、该房地产估价时，需要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题

　　<3> 、对该房改房进行估价时，最常用的估价方法是(　)。

　　A、比较法

　　B、收益法

　　C、成本法

　　D、假设开发法

　　<4> 、该评估所得的估价结果是(　)。

　　A、买方出价

　　B、现状价值

　　C、投资价值

　　D、市场价值

　　4、某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年。

　　<1> 、该旧厂房最适宜选用的估价方法是(　)。

　　A、成本法

　　B、比较法

　　C、收益法

　　D、假设开发法

　　<2> 、利用动态分析法测算该旧厂房的正常购买总价，应扣除的项目包括(　)。

　　A、装饰装修改造费、销售费用和销售税费、买该旧厂房买方需要缴纳的税费

　　B、装饰装修改造费、销售费用和销售税费

　　C、装饰装修改造费、销售费用和销售税费、买该旧厂房买方需要缴纳的税费、补交的出让金

　　D、装饰装修改造费、销售费用和销售税费、买该旧厂房买方需要缴纳的税费、销售利润

　　<3> 、若一年后企业拟以该房地产申请抵押贷款，作为估价的注册房地产估价师，应按(　)用途进行估价。

　　A、工业

　　B、商业

　　C、合法原则按工业用途，最高最佳原则按商业

　　D、由当事人协商确定

　　5、甲公司在城乡结合部有一宗面积为5000m2的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见下表：

　　名称建筑面积(m2)建筑基底面积(m2)房屋结构建筑物重置单价(元/m2)建筑物成新率

　　店面10001000砖混80090%

　　仓库20002000砖木50085%

　　住宅15001500砖混65090%

　　<1> 、如果对上述房地产进行估价，当利用成本法测算土地价格时，不应计入土地取得相关税费的是(　)。

　　A、耕地占用税

　　B、征地管理费

　　C、耕地开垦费

　　D、新增建设用地有偿使用费

　　<2> 、如果评估店面和仓库的房地产价值均为200万元，住宅价值为195万元，则按土地价值进行分摊，店面应分摊的土地份额为(　)。

　　A、22.22%

　　B、33.61%

　　C、36.55%

　　D、37.80%

　　<3> 、如果因市政建设需要征收该沿街店面，下列关于征收估价的表述中，正确的是(　)。

　　A、店面内的装修装饰补偿金额由房屋征收实施单位和甲公司协商解决，或由双方通过委托评估确定

　　B、因征收估价对象为店面，所以应选用收益法进行估价

　　C、评估结果与房屋征收实施单位和甲公司沟通认可后才能最后确定

　　D、甲公司可自行委托估价机构评估店面价值

　　6、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。

　　<1> 、在2006年10月时，张某的权益价格为(　)。

　　A、没有租赁条件下的正常市场价格

　　B、剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和

　　C、剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值

　　D、张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格

　　<2> 、在2006年10月时，王某的权益价格为(　)。

　　A、剩余3年租期的月租金为200元/ m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和

　　B、剩余3年租期的月租金为180元/ m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和

　　C、该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格

　　D、剩余3年租期的正常市场租金与180元/ m2条件下的差额于2006年10月的现值之和

　　<3> 、如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000元/ m2。建筑面积为500 m2，首付款比例为20%，则该店面带债务转让的价格应为(　)。

　　A、20%的首付款加上该首付款2年的利息

　　B、20%的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在价值时点的本息值

　　C、该店面无债务条件下在价值时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在价值时点的现值之和

　　D、2004年10月的购买价格，加上20%的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和

　　7、甲公司2013年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了60%，随后乙公司办理了权属转让手续后，又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。

　　<1> 、到此为止，正常情况下，甲公司的实际花费为(　)元。

　　A、小于1000万

　　B、等于1000万

　　C、等于1100万

　　D、大于1100万

　　<2> 、该工业厂房估价优选的方法是(　)。

　　A、收益法

　　B、比较法

　　C、成本法

　　D、假设开发法

　　<3> 、2014年6月，甲公司欲出售此房地产，假设到2014年6月，该类工业用地地价已增值10%，则在正常市场条件下，此时房地产售价最可能取值为(　)。

　　A、1060万

　　B、1160万

　　C、小于1060万

　　D、大于1160万

　　<4> 、2015年4月企业因未能偿还两年前申请的抵押贷款，企业破产，法院处置该房地产，则拍卖所得的价款应(　)。

　　A、首先缴纳土地使用权出让金

　　B、首先支付银行贷款

　　C、首先支付处分抵押房地产的费用

　　D、首先支付所欠职工工资及养老保险等费用

　　8、甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%;年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。

　　<1> 、该酒楼归属于房地产的年经营收入为(　)万元。

　　A、4362.40

　　B、4788.00

　　C、4894.40

　　D、5320.00

　　<2> 、该酒楼房地产的年净收益为(　)万元。

　　A、1512.40

　　B、1554.96

　　C、1938.00

　　D、1980.56

　　<3> 、对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是(　)。

　　A、采光通风

　　B、建筑层高

　　C、内部布局

　　D、装饰装修

　　答案

　　阅读理解

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是影响商业房地产价格的因素。高架桥可能带来大的客流量，使商业用房价格上升;也可能带来噪音污染、采光不畅等引起房地产价格下降;还有可能利、害两个方面的影响互相抵消，使房地产维持原来的价格。

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是影响居住房地产价格的因素。高架路对于居住用房来说，产生负效应，使房地产价格下降。

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。该高架路工程于2015年6月开始，2015年9月结束。三个月就建设完工了。房地产市场可能在半年内就会有很快的反应。这时候应该选越短的时期越好。

　　2、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是成本法。采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应按土地使用权剩余年限与建筑物剩余年限中较短的一个计算。

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是收益法。收益法估价时，运营费用是从估价角度出发的，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。因此，测算净收益时不应扣除建筑物折旧额。

　　3、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是房地产转让估价的注意事项。已出租的房地产转让估价，应评估出租人权益价值;转让人书面设定或转让人与受让人书面约定依法将原有的租赁关系解除后进行转让的，可另行评估无租约限制价值，并应在估价报告中同时说明出租人权益价值和无租约限制价值及无租约限制价值的使用条件。

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。房改房、经济适用住房估价的技术路线与商品房相类似，不同的一点是要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题。利用比较法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益。利用成本法估价时，应估价估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格。

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是居住房地产估价的常用方法。由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此比较法是居住房地产估价最常用的方法，主要用于各种类型的商品房、房改房、经济适用住房转让价格、抵押价格、征收补偿价格等的估价，也可用于为商品房预售价格定位而进行的估价。

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是房地产转让估价的注意事项。房地产转让估价，应区分转让人需要的估价和受让人需要的估价，并应根据估价委托人的具体需要，评估市场价值或投资价值、卖方要价、买方出价、买卖双方协议价等。

　　4、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是商业房地产估价的常用方法。该旧厂房具有再开发潜力，适宜采用假设开发法估价。

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。采用动态分析法测算该旧厂房正常购买总价时，应扣除的项目包括装饰装修改造费、销售费用和销售税费、购买该旧厂房买方需要缴纳的税费、补交的出让金。

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。一年后估价时，应按照商业用途进行估价。

　　5、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。根据《房地产估价理论与方法》，土地取得相关税费包括：新菜地开发建设基金、耕地开垦费、耕地占用税、征地管理费、政府规定的其他有关费用。这里就包括了ABC三个选项。

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。店面、仓库、住宅的建筑物价值分别为1000×800×90%=72万元、2000×500×85%=85万元、1500×650×90%=87.75万元，则店面、仓库、住宅的土地价值分别为128万元、115万元、107.25万元，所以店面分摊的土地份额为128/(128+115+107.25)=36.55%。

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。选项A错误，被征收房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由征收人和被征收人协商确定，协商不成的，可以通过委托评估确定;选项B错误，因征收估价对象为收益性店面，所以应选用收益法进行估价。

　　6、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。张某的权益价格=剩余3年租期的月租金为180元/㎡条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值。

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。王某的权益价格=剩余3年租期的正常市场租金与180元/㎡条件下的差额于2006年10月的现值之和。

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。该店面带债务转让的价格=该店面无债务条件下在价值时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在价值时点的现值之和。

　　7、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是工业房地产估价的常用方法。甲公司以1000万元购买工业用地及其厂房，又花费了100万元构建雕塑，两项共计1100万元，还会涉及税费等花费，因此甲公司的实际花费大于1100万元。