2017年房地产估价师《案例分析》冲刺试题（7）_第2页

　　1【答案】D

　　【解析】本题考查的是房地产状况调整的内容。区位状况调整主要有位置(包括所处的方位、与相关场所的距离、临街状况、楼层、朝向)、交通条件、外部配套设施、周围环境等影响。对地下一层估价选首层作为可比实例，必须进行区位状况调整。参见《房地产估价理论与方法》教材P196。

　　2【答案】C

　　【解析】本题考查的是净收益测算应注意的问题。最符合题意答案为选项C，在租约期内应采用租约租金，租约期外采用市场租金，但要先分析原租约租金是否合理、是否与正常客观市场租金偏差过大，如果偏差

　　过大则双方均可能毁约，对这种租约租金不能直接使用，要进行适当调整。总之就是采用的租约租金与市场租金偏差不会太大。由于低租金店面剩余租期仅半年，如没有延续条款，则可以直接按市场租金考虑。参见《房地产估价理论与方法》教材P243。

　　3【答案】D

　　【解析】本题考查的是房地产状况调整的内容。权益状况调整包括规划条件、土地使用期限、租赁或占用情况等。参见《房地产估价理论与方法》教材P196。

　　4【答案】D

　　【解析】本题考查的是价值时点。评估“转让所得”就要评估出张某原购房时市场价格和现在转让时的市场价格，因此价值时点有两个。

　　5【答案】B

　　【解析】本题考查的是房地产估价报告的写作。税收政策调整是明确发生事实，不能放在估价假设与限制条件中，征税目的估价不用风险提示，应放在市场背景描述与分析中。参见教材P20。

　　6【答案】C

　　【解析】本题考查的是税收政策调整产生的影响。此项税收政策调整目的是提高存量房转让成本，对转让方提高税赋，客观上也会抑制需求，因此选项A、B、D并行不悖，但选项C与其他三项相悖。