房地产估价师

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2017年房地产估价师案例与分析练习题（3）_第4页

中华考试网 [ 2017年8月15日 ] 【大中小】

　　4.房地产比较因素修正系数确定

　　将估价对象的因素条件指数与可比实例因素条件指数进行比较，得到房地产比较因素修正系数表：

项目			可比实例A	可比实例B	可比实例C
交易单价/（元/㎡）			17272	16700	17578
交易情况			100/100	100/100	100/85
交易日期			100/100	102/100	99/100
区域因素	距市中心距离		100/100	100/100	100/100
	办公聚集度		100/100	100/100	100/100
		道路类型	100/100	100/100	100/100
	交通便捷程度	距公交站点距离	100/100.25	100/100.75	100/99.75
	公共配套设施完善程度		100/100	100/100	100/100
	环境质量状况		100/100	100/100	100/100
	区域规划发展方向		100/100	100/100	100/100
个别因素	建成年代		100/103.5	100/103.5	100/104
	建筑结构		100/100	100/100	100/100
	建筑外观设计及材料		100/101	100/101	100/101
	工程质量		100/100	100/100	100/100
	平面布置		100/100	100/100	100/100
	设施设备完善程度		100/101	100/101	100/101
	装修情况		100/97	100/97	100/97
	周边景观		100/100	100/99	100/100
	物业管理		100/100	100/100	100/100
	成交规模		100/100	100/100	100/100
修正系数			0.9939	0.9888	1.1346
比准价格/（元/㎡）			17167	16513	19944

　　5.计算结果

　　比较修正后，得到三个可比实例的比准价格。根据可比实例的交易情况，采用简单算术平均法确定估价对象的价格。经计算确定估价结果为17875元/㎡。

　　(二)收益法

　　收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。

　　估价中较常采用的是报酬资本化法，本次评估为了体现估价对象各年度的现金流，为委托方提供参考，也采用此种方法。

　　1.收益法测算过程(略)

　　2.收益法计算结果按照报酬资本化法计算的结果为：写字楼部分单价为17792元F./㎡，总价为89718万元;

　　地下车库部分单价为13.77万元/车位，总价为1143万元。

　　七、估价结果确定

　　估价人员通过市场法和收益法分别测算估价对象的房地产价值，两种方法估价结果接近，故采用市场法和收益法结果的简单算数平均值。计算结果见下表：

价方法	两种方法测算单价/（元/㎡）	取值权重	确定最终房地产单价/（元/㎡）	确定最终房地产总价/万元
市场法	17875	50%	17833.5	89928
收益法（报酬资本化法）	17792	50%	17833.5	89928

　　即估价对象于估价时点在完全产权状态下，正常使用条件下的房地产价值为：

　　1.写字楼部分：89928万元。

　　2.地下车库：1143万元。

　　合计总价为人民币91071万元。

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