2017房地产估价师案例与分析精品试题七_第5页

　　三、指错题

　　1.估价时间用语错误，应为估价时点;

　　2.缺少估价原则;

　　3.估价方法中缺少选用的估价方法的定义;

　　4.未分析租金水平的变化趋势;

　　5.一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率(出租率)影响;

　　6.三层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率(出租率)影响;

　　7.六层有效毛收入计算错，来考虑使用面积系数;

　　8.年运营费用中不应计算土地使用费;

　　9.未说明当地规定的管理费中是否包括水、电、气、热等费用;

　　10.保险计算基数错，不应以年租金收入为基数，应以建筑物价值为基数计算;

　　11.资本化率取值未说明理由;

　　12.可获收益年限错，应为36年;

　　13.基准地价修正法中，年期修正方法(公式)错;

　　14.基准地价修正法中，已经过年限错，应为4年;

　　15.基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交代清楚;

　　16.未计算精装修成本费用(建安费);

　　17.建筑物折旧年限计算错(应2/38);

　　18.未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响;

　　19.成本法中未考虑相关销售费用;

　　20.未说明估价结果确定的理由。

　　四、改错题

　　1.KA计算错，应为：

　　1051/1048=100.3%

　　2.比准价格A，房屋内装修情况修正系数比反，应为：100/101

　　比准价格：

　　A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99

　　×100/99×101/101=6487元/m2

　　3.比准价格C，容积率修正系数错误，应为：100/99

　　比准价格：

　　C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100

　　×100/99×101/102×100/103=6326元/m2

　　注：1.指出错误未做改正计算(或计算结果错的)酌情给分。

　　2.将区域因素及个别因素下的4个因素的系数平均后作分母处理的不扣分。