2017年房地产估价师《房地产估价案例与分析》问答题_第2页

　　问答题参考答案

　　(一)答：

　　1.理由包括：

　　(1)二者的时点不同，价值不同。

　　(2)二者的价值类型不同。其中，转让价格为市场上的实际成交价格，抵押价值为正常市场价格和减法定优先受偿后的价值。

　　(3)二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途，即住宅进行评估的价值;转让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。

　　2.理由包括：

　　(1)二者的时点不同，价值不同。

　　(2)拆迁估价结果和拆迁补偿金额的内涵不同。拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装修补偿费。

　　(3)对估价对象的界定可能不同。

　　(二)答：

　　1.甲公司应提供的资料包括：权属资料，包括房地产产权证，或土地使用权证、房屋所有权证;租赁合同或租赁协议;法定优先受偿款的说明或证明，以及关于他项权利的说明或证明。建设工程教育网信息

　　2.应考虑的因素包括：土地使用年限(或房地产受益年限或新旧程度或成新度);宽深比或临街宽度或临街状况：使用面积比例或得房率或面积、使用面积等;装修或实施设备情况;净高或平面布局或内部格局或平面形状等。

　　(三)答：

　　1.

　　(1)市场租金和合同租金(或租约租金)差异的大小。

　　(2)承租方对估价对象已投入的成本大小。

　　(3)承租方与出租方约定的保证金数额大小及约定的租约条件。

　　2.取租赁期内的租赁合同约定的租金和市场租金的差额在估价时点的现值之和为承租人权益的价值。