2017房地产估价师《案例分析》习题(6)_第2页

　　或：不应采用实际支出时的各项成本费用。

　　(2)应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。

　　或：不应计自至估价时点。

　　(3)利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。

　　或：利润不应是开发商的期望利润。

　　可作为指错题

　　2.重置价格还应减去折旧。

　　或：(1)可能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧。

　　(2)可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。

　　(3)可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。

　　2007年考查估价结果产生争议的合理性分析;抵押估价应收集的资料和影响商业地产的价格影响因素;租约内估价和承租****益。

　　李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300㎡，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30 日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/㎡的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元/㎡.请问：

　　1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?

　　2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/㎡.张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/㎡.你认为应如何解释该估价结果的合理性?

　　答：

　　1.理由包括：

　　(1)二者的时点不同，价值不同。

　　(2)二者的价值类型不同。其中，转让价格为市场上的实际成交价格，抵押价值为正常市场价格和减法定优先受偿后的价值。

　　(3)二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途，即住宅进行评估的价值;转让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。

　　2.理由包括：

　　(1)二者的时点不同，价值不同。

　　(2)拆迁估价结果和拆迁补偿金额的内涵不同。拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装修补偿费。

　　(3)对估价对象的界定可能不同。

　　2008年考查估价结果产生争议的合理性分析;房地产价格上涨原因分析;划拨土地上的房屋估价技术路线。

　　例如：(一)某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12 000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15 000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。

　　答：理由包括：

　　1.本次评估的价值为投资价值(拍卖应价);(3分)

　　2.投资价值是从某个特定投资者的角度来衡量的价值;(3分)

　　3.不同投资者在开发建设成本经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同，所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。(4分)

　　2009年考查复核评估的估价时点、估价目的、价值定义;估价结果有异议的原因;政府补偿的内容。

　　问答题虽然难，但我们观察历年考点，还是我们所熟悉的基本知识，主要考技术路线的拟定、相关参数的选择、资料的收集、市场变化对估价结果的影响、估价结果产生争议的合理性分析、拆迁估价或抵押估价的特定问题等。常考问题也可能转化为单选题。

　　答题要点：认真审题、找出考点与依据、理清思路、答出要点(3～5个要点)。

　　一题中有不把握或不会答的属正常现象，相对来说，问答题开放性大，难度大，放平心态，先舍后得。不要空。本题应争取拿到一半以上的分值。