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2016年注册房地产估价师案例与分析指错题（三）_第2页

来源：中华考试网 [ 2016年5月4日 ] 【大中小】

　　六、估价测算过程

　　(一)收益法估价测算过程

　　1.年有效毛收入估算　估价人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦21～30层计1000m2全部用于出租，除少量单元外均已带南京租约。按市场上同类物业(不含写字楼二次装修及家具)的租金情况(详细实例比较与分析略)。估价对象的写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为80元/月，(能源费及物业管理费另计)，出租率为90%，公共面积波及系数占总建筑面积的比率为20%押金为每平方米建筑面积100元，押金年收益率为6%;地下车位的正常租金为1000元/(月/个)，出租率100%，故：

　　年有效毛收入=80×12×30000×90%×(1加.2)+100×30000×6%+1000×12×100×100%

　　=2211.60万元。

　　2.年运营费用估算

　　(1)年维修费。根据××市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的维修费确定为房屋重置价格的2%，估价对象的重置价格为1500元/m2(确定依据及过程略)，故：

　　年维修费=1500×3800×2%=114.00万元

　　(2)年管理费。年管理费按年租金的3%计，故：

　　年管理费=2211.6×3%=66.35万元

　　(3)年保险费。估价对象的保险费按房屋重置价的0.3%计，故：

　　年保险费=1500×38000×0.3%=17.10万元

　　(4)年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加。根据有关规定，房产税为房产租金收入的12%，营业税、城市维护建设税和教育附加为租金收入的5.5%，则：

　　年房产税和两税一费=2211.6×(12%+5.5)=387.03万元

　　(5)年土地使用税。根据××市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地面积5元，故：

　　年土地使用税=5×5000=2.50万元.

　　(6)年运营费用合计：

　　年运营费用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98万元

　　3.年净收益估算

　　年净收益=年有效毛收入-年运营费用=2211.60-586.98=1624.62万元

　　4.确定适当的报酬率通过市场调查，采用市场提取法，确定本类房地产(含地下车库)的综合报酬为7.5%(具体过程略)。

　　5.求取收益价格预测年净收益保持不变，选用有限年期的收益法公式。

　　自估价时点至土地使用权终止日期2041年10月9日，土地使用权剩余年限为37年，短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为37年，则：

　　V=A/R×[1-1/(1+R)n]=1624.62/7.5%×[1-1/(1+7.5%)37]=20170.26万元

　　故运用收益法的估价结果为20170.26万元。

　　(二)市场法估价测算过程

　　1.可比实例的选取估价人员通过市场调查，按时用途：结构、地段等级等相同或相似，成变日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见下表(房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况比较略)。

项目	可比实例A	可比实例B	可比实例C	估价对象
坐落	××路××号	××路××号	××路××	××路××号
用途	××写字楼	××写字楼	××写字楼	××写学楼
交易情况	协议	拍卖	招标	协议
交易日期	2003年12月10日	2004年2月10日	2004年4月10日	2004年10月10日
成交价格	6300	6750	6760
地上建筑层数	26	28	30	30
个别因素（综合）	一般	一般	一般	一般
付款方式	一次性付款	一次性付款	一次性付款	——