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2016年注册房地产估价师案例与分析练习题（二）_第2页

来源：中华考试网 [ 2016年1月18日 ] 【大中小】

　　--改错[共0题，每题10分，总计0分]

　　15、

　　当地2003年1月～8月房地产价格定基指数为：

　　1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051

　　比准价格计算：

　　一、交易日期修正系数：

　　1.KA=99.7%

　　2.KB=99.0%

　　3.KC=99.2%

　　二、求取比准价格：

　　1.比准价格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/100=6617(元/m2)

　　2.比准价格B=6800×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100×100/100×100/102×101/100×100/102=6344(元/m2)

　　3.比准价格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/101×101/102×100/103=6201(元/m2)

　　4.比准价格计算结果：

　　(6617+6344+6201)/3=6387(元/m2)

　　答案：1-10无

　　第11题

　　试题解析：

　　答：乙估价所可以从如下5个方面说明自己给出估价结论的理由。一是从估价目的看，当时估价所是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期变现偿债因素，而第二期别墅的售价是在正常公开市场交易情形下达成的价格;二是从估价时点看，拍卖时是1996年12月，而第二期工程在1999年6月竣工后出售，时点的不同相应房地产市场状况也会不同;三是从估价对象看，当时的估价对象是第一期别墅，建筑具有单件生产的特点，第二期别墅当然与第一期别墅会有所不同，加之一期工程完工后，环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程销售产生有利影响;四是应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响，个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般水平成本衡量;五是从市场销售结果看，拍卖底价为3800元/m2，售出6栋的平均价格为3860元/m2，比较吻合，尚有14栋没有拍出，也从市场方面反映了估价结果的合理性。

　　第12题

　　试题解析：

　　答：1.甲乙两者的分配方案均不够合理。甲未考虑该套房屋的价值分割，乙则只考虑该套房屋的成本分割，而未考虑房屋的利润分割;

　　2.正确的分配方案应该是按50%的分成比例对该房地产开发项目的开发价值进行分割，则甲应分得：，乙应分得：

　　第13题

　　试题解析：

　　1.评估的是公开市场价值或市场价格，是客观合理的价格;

　　2.而实际发生的成本可能超过社会平均水平;

　　3.估价时点与实际成本发生时点有差异，价格会有变化;

　　第14题

　　试题解析：

　　1.“估价时间”用语错误，应为估价时点