2017年房地产估价师《案例分析》辅导：房地产市场调查研究_第2页

　　(4)存量住宅交易状况。分析历年存量房成交面积、成交价格、存量房租售价格比等。

　　3.客户分析

　　(1)产品的需求特征。分析市场上主流的和消费者偏好的住宅类型、建筑风格、户型结构、建筑面积、功能空间的配置、面积分配;小区环境设计;小区配套设施。

　　(2)产品购买决策过程。分析消费者购房的动因，获取信息的途径，影响消费者决策的因素等。

　　(3)客户生活形态特征。分析不同生活形态下不同族群的生活观、消费观和传播观，如消费者年龄、家庭生命周期、个人和家庭收入、工作及休闲观念、购物与消费方式等方面。

　　4.竞争分析

　　(1)竞争对手分析。主要是针对竞争对手的专业化程度、晶牌知名度、资金实力、开发经营方式、楼盘质量、成本状况及成本优势、价格策略、与当地政府部门的关系、历年来的项目开发情况以及项目销售情况等方面进行分析研究。

　　(2)竞争项目分析。主要是分析建成或正在建设中的竞争性项目，具体包括：项目区位、占地面积、建筑面积、规划与建筑特征、配套设施、绿化率、面积户型、装修标准、建造年代、空置、价格、付款方式、广告策略、销售状况等。

　　(二)商业房地产市场调查研究报告内容构成

　　1.宏观环境分析

　　(1)经济环境。参考住宅房地产市场分析。

　　(2)城市规划。参考住宅房地产市场分析。

　　(3)城市商业网点规划。分析城市商业定位及发展目标;商业中心规划布局;各类商业专项市场规划布局;大型零售网点规划。

　　(4)政策环境。参考住宅房地产市场分析。

　　2.商业房地产发展现状及趋势

　　(1)城市商业用地的供应。分析历年供应的商业用地，包括土地位置、面积、容积率、土地价格等关键指标，推算未来商业形态分布、商业房地产未来供应等情况，以及根据土地价格变动推断未来几年商业物业的价格走势。

　　(2)城市商业房地产开发情况。通过分析历年商业房地产施工面积、新开工面积、竣工面积等关键数据，结合商业房地产开发周期，进一步推断未来几年内的商业房地产的供应情况。

　　(3)商业房地产需求状况分析。分析历年商业房地产销售面积、销售金额、平均价格、商业经营情况、租金走势以及商业房地产出租率等。

　　(4)租售价格比。租售价格比被广泛用于衡量一个城市或地区的商业房地产的投资价值，在国内，评判商业的投资价值时，较多采用的租售价格比为120～150倍之间。通过观察该指标可以判断城市或地区商业物业的价格水平或投资价值以及商业成熟度和经商环境。

　　3.商圈(区域)分析

　　(1)商圈环境。商圈环境指商圈内的基本情况，分析内容主要包括，商圈内人口总量及构成，交通条件，各种功能物业总量，市政配套与基础设施。

　　(2)商圈流量。主要分析商圈的车流量，包括车型、数量以及行驶方向;人流量，研究的内容包括数量、性别以及步行方向。

　　(3)商业房地产分布。分析商业房地产所处位置，商业房地产产权及价格，商业房地产形态，包括建筑形式、建筑面积、开间与进深、层高等。

　　(4)商业经营业态。

　　(5)典型项目(案例分析)。

　　4.消费者消费习惯分析

　　(1)消费目的。消费的目的不同就会反映出不同的消费需求。

　　(2)消费时间。主要是消费频率和消费主要时段分析。

　　(3)消费对象。消费者的消费构成。

　　(4)消费数量。分析消费商品的数量和支付金额。

　　(5)消费地点。主要了解消费区域或商家选择及选择原因。

　　(6)消费者特征。包括个人的社会和经济特征。

　　5.客户分析

　　(1)对所处行业的认识。包括进入该行业的时间、行业的发展现状和发展前景等。

　　(2)现在的经营情况。包括当前物业的状况、营业额、是否有扩大经营的愿望等。

　　(3)选择物业的标准。如产业聚集、所处商圈、物业形态、物业管理等。

　　(4)投资的偏好、投资的标准及投资能力。

　　(三)写字楼房地产市场调查研究报告内容构成

　　1.宏观环境分析

　　(1)城市经济和社会发展。

　　(2)城市规划和城市功能。

　　2.写字楼房地产市场发展现状和趋势

　　(1)写字楼用地供应。

　　(2)城市写字楼开发状况。

　　(3)写字楼供给和需求状况。

　　3.商务圈(区域)分析

　　(1)商务区分布。

　　(2)圈层环境分析。

　　4.竞争、典型项目研究

　　(1)项目的基本情况。

　　(2)项目规模。

　　(3)项目等级。

　　(4)规划设计重点。

　　(5)入住企业特征。

　　(6)运营情况。

　　(7)写字楼建筑特点。

　　(8)附属设施情况。

　　5.写字楼客户分析

　　(1)产品需求及需求特征。

　　(2)决策过程和影响因素。

　　(3)写字楼客户特征。分析客户所属行业、企业规模、现办公面积、企业改变经营规模的计划等。

　　(四)酒店房地产市场调查研究报告内容构成

　　1.宏观环境分析

　　(1)宏观经济和社会发展状况。

　　(2)城市的功能定位和规划。

　　2.酒店房地产的发展现状和特点

　　(1)酒店房地产开发状况。

　　(2)酒店房地产的供给状况。

　　(3)酒店房地产的需求状况。