2017年房地产估价师案例分析辅导：整幢商务办公房技术路线及难点处理_第2页

　　估价对象位于××××大厦的第9、10层，内部装修情况：走廊地面铺釉面砖、花岗石;室内地面铺地毡;内墙面油乳胶漆;天花面部分吊矿棉板天花，部分吊铝扣板天花;部分装木夹板门，部分落地玻璃门;铝合金玻璃窗;水电管线暗敷设。

　　四、估价目的：为委托人进行资产处置提供价格参考。

　　五、估价时点(略)

　　六、价值定义

　　本报告的价值定义为：在估价时点法定剩余使用年限，包含国有土地使用权出让金的办公用途房地产的公开市场价值。

　　七、估价依据(略)

　　八、估价原则(略)

　　九、估价方法

　　估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地查看，对与估价对象具有可比性的物业进行调查并根据委托人设定的估价目的、估价对象的特点及实际情况，选择合适的估价方法进行评估。

　　估价对象为办公性质房地产，与估价对象位于同一供求范围内，并与其相类似的房地产交易实例较多，根据替代原则可使用市场法进行评估;与其同一供求范围内办公性质物业的租金水平可供参考，估价对象在可预见的未来有连续的净收益，可采用收益法测算其收益价格。故本报告采用市场法及收益法进行测算，综合拟定最终评估结果。

　　注：缺少估价方法定义说明

　　十、估价结果

　　估价对象房地产在估价时点的市场价值为人民币柒佰零捌万贰仟玖佰元整(￥708.29万元)。

　　注：缺少单价表示

　　十一、估价人员(略)

　　十二、估价作业日期(略)

　　十三、估价报告使用期限(略)

　　十四、特别事项说明

　　本报告的使用本估价结果的过程中，须留意以下因素对估价结果的影响：

　　1.本估价报告所评估的价值是指公开市场价值，具有很强的时效性。随着当地政治、经济、社会等状况的变化，其未来的房地产市场可能发生变化，从而导致估价对象的公开市场价值发生变化。

　　2.估价结果含办公用途国有土地使用权出让金。估价对象已征收国有土地使用权出让金，使用年限50年，从1998年8月22日起，随着剩余使用年限的减少，在影响房地产价格的其他因素不变的情况下，该因素将导致估价对象的价值相对于估价时点时会有所下降。

　　3.若需对估价对象进行短期强制处分，由于受快速变现等因素的影响，成交价格可能仅为其公开市场价值的60%～70%左右。若进行拍卖变现，应留意以下费用：

　　拍卖佣金：约为成交价格的3%～5%

　　营业税及附加、印花税、交易管理费等：约为成交价格的6.05%

　　土地增值税、律师费等：视实际情况而定

　　××市××区天河北路×××号××××大厦部分办公房地产估价技术报告(节选)

　　一、个别因素分析(略)

　　二、区域因素分析(略)

　　三、房地产市场背景分析

　　今年以来××市写字楼成交均价出现大幅上升，写字楼成交均价从去年2月份的7508.68元/㎡上升至今年2月份的9763.66元/㎡，大幅增长了30.03%。××写字楼市场的“强势效应”仍继续维持，预计今年广州写字楼市场还将继续保持强势发展，并成为今年广州楼市一大亮点。

　　近两年××写字楼市场以中端产品为主的格局不同，2005年的写字楼供应将集中在高端的甲级写字楼为主。而随着近年××经济的迅速发展，以及中国加入世贸、CEPA的实施、9+2经济合作协议的建立，外资银行、保险、会计和律师等公司将被允许经营本地业务，而它们的进入将会对甲级写字楼产生很大的需求，可以预见，未来几年××市的写字楼市场前景看好，将进入高速发展的阶段。2005年，由于有多个大型的甲级写字楼项目进入市场，如位于天河路的壬丰大厦、正佳东翼的广晟大厦、天河北天誉三期、金海大厦、盘活中的中诚广场、大鹏国际广场以及珠江新城的写字楼等。这些写字楼都以甲级写字楼配置为卖点，素质高，越来越重视高科技高智能化，在规划设计配套上也各有特色，更强调生态办公、休闲办公等理念，创新元素和细节设计也越来越受重视。由于这些写字楼项目的起点高，而且规模亦十分庞大，对整个××的写字楼市场质素有明显的提升作用，以高端写字楼的销售为主，而售价亦攀升至近几年少见的高位。