2017年房地产估价师考试案例分析学习总结(八)_第2页

　　★拍卖变现时的费用、税金，主要有：①强制拍卖费用、②拍卖佣金、③诉讼律师费、④交易手续费、⑤评估费、⑥登记费和⑦合同公证费;⑧营业税及附加、⑨印花税、⑩应补缴的土地出让价款等。

　　20、在处置房地产时，应当评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由。

　　21、房地产抵押估价报告的名称，应当为“房地产抵押估价报告”，由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少二名专职注册房地产估价师签字。

　　22、在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。A.在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘。B.运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。D、在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。 E、房地产估价行业组织已公布报酬率、资本化率、利润率等估价参数值的，应当优先选用;不选用的，应当在估价报告中说明理由。

　　23、划拨地使用权房地产抵押，要说明土地使用权出让金由谁负担(一般是房地产权利人)

　　24、估价时点原则上为完成估价对象实地查看之日。估价时点不是实地查看之日的，在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与完成实地查看之日的状况一致

　　★城市房屋拆迁估价

　　☆拆迁估价是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的，可以通过委托评估确定。

　　1、拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。

　　2、实行作价补偿的，可根据当地政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后结合建筑物成新估价。

　　3、依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，根据社会公共利益需要拆迁其地上房屋时，对该土地使用权如果视为提前收回处理，则应在拆迁补偿估价中包括土地使用权的补偿估价。此种土地使用权补偿估价，应根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。

　　4、拆迁评估对估价对象用途与面积的认定要符合有关拆迁评估规定。

　　委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质(包括用途，下同)和面积。

　　被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准;各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定;拆迁双方对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可按照协商结果进行评估。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构的，可委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。

　　5、拆迁评估的结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。

　　6、拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。”

　　7、拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。

　　8、拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

　　9、拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。

　　10、实地查看记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。

　　11、拆迁估价一般应当采用市场法。不具备采用市场法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。

　　12、拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

　　13、估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。

　　14、拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。

　　15、对估价结果有异议的，收到估价报告之日起5日内，可申请复核估价，也可另行委托评估。

　　16、拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。

　　★房地产拍卖估价

　　1、房地产拍卖底价评估，首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分(快速变现)等因素的影响确定拍卖底价。

　　2、法院委托评估的估价结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。

　　3、对司法委托拍卖评估的，一般只给出市场价值。拍卖底价由法院参考评估结果制定。

　　★保险估价

　　☆保险价值应是投保人与保险人订立保险合同时作为确定保险金额基础的保险标的的价值。保险金额应是保险人承担赔偿或给付保险金责任的最高限额，也应是投保人对保险标的的实际投保金额。

　　1、房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。

　　2、房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，估价方法宜采用成本法、市场比较法。

　　3、房地产投保时的保险价值，根据采用的保险形式，可按该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定。

　　4、保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。

　　5、没有分清投保价值评估和保险损失程度评估。

　　6、保险损失程度的评估，没有明确是按“可修复的情况”还是按“不可修复的情况”进行评估。

　　7、保险损失程度的评估没有依据保险合同，估价依据中也缺少保险合同。

　　8、保险损失程度的评估，没有明确估价范围是否包括间接损失，说明是否能修复。

　　9、按“不可修复情况”评估损失时，没有扣减房屋受损后的残余价值。

　　10、保险估价中不计地价，把土地也作为了保险估价的估价对象。

　　11、保险估价中价格内涵表述中应明示是否包含间接损失。

　　★房地产课税估价

　　1、房地产课税估价应按相应税种为核定其计税依据提供服务。

　　2、有关房地产税的估价，应按相关税法具体执行。

　　3、房地产课税估价宜采用公开市场价值标准，并应符合相关税法的有关规定。

　　4、土地增值税估价，扣除项目(开发商)不包括：开发土地和新建房及配套设施的费用、与转让房地产有关的税金等扣除项目。理由：税法已经规定了扣除比例，不在评估内容之列。

　　★房地产分割、合并估价

　　1、房地产分割、合并估价应注意分割、合并对房地产价值的影响。分割、合并前后的房地产整体价值不能简单等于各部分房地产价值之和。

　　2、分割估价应对分割后的各部分分别估价。

　　3、合并估价应对合并后的整体进行估价。

　　4、合并的评估，没有说明合并前、后的用途，没有以加权处理方式计算最终分配率。用途变更

　　5、待合并房地产是否符合法定的转让条件。估价报告中应予以说明。因合并而支付的额外费用也要加以考虑和说明。

　　6、待合并房地产的土地使用权取得方式。划拨地要补缴出让金或上缴土地使用权收益。

　　7、注意邻地购买价格的含义(易错)。A地的邻地购买价格：B地所有者购买A地的价格，其数额应为：A地的空地价格加上A地的增值分配额。

　　★房地产纠纷估价

　　1、未说明房、地权属的合法性及有关内容的完整性。

　　2、未说明出让起止时间、出让方及受让方、出让的有关文件或合同等证明出让合法的文书。

　　3、地下室与公寓不宜采用同一报酬率。

　　4、报酬率确定时所选的安全利率值，应具体指明为同期一年期国债年利率或央行公布的一年期存款年利率。