2017年房地产估价师考试案例分析学习总结(四)_第2页

　　7、拍买保留价要注意(法院委托的，拍买保留价由法院参照评估价确定);3、用市场法评估的房地产扣除折旧不对。

　　㈢旧房地产评估

　　1、估价对象的状况，应对重置价标准进行必要修正

　　2、旧有房地产的技术路线，运用成本法时，采用房地分估的方法。首先确定重置价的标准，所评估的标的物是什么标准，然后确定标的物的重置价，其次得出房屋的成新率，土地的价值运用市场比较法求出，然后相加得出旧有房地产的价值。

　　㈣市场法、收益法评估时不应该扣除折旧

　　注：1、交易实例选取时成新率与估价对象不一致不能用

　　2、同等来源、同等规模收益与估价对象创造收益应等同

　　㈤房地产保险评估

　　1、不能考虑土地的价值;

　　2、保险事故后损失评估时，应考虑估价范围是否包括间接损失，并在估价时说明是否包括间接损失;

　　3、投保时的估价可按房产的投保的实际价值确定，也可按保险事故发生时的实际价值;

　　4、可修复，宜采用修复的费用为损失价值;不可修复的，特别注意扣减房地产受损后的残余价值;

　　㈥划拨国有土地房地产抵押评估

　　应注重预期风险(预期风险会降低估价对象的价值的因素应考虑，预期不确定的收益或升值较少或不考虑);分析市场变现能力;应考虑抵押期间的耗损;应考虑扣除上缴国家土地使用权出让金部分

　　㈦司法诉讼评估应当注意委托人要求评估的评估时点时的房地产状况和市场状况

　　㈧运用各种方法评估的结果应当进行综合处理，如有调整，应阐述理由(多种估价方法结果综合取平均值;数学方法求取综合结果的基础上，应考虑一些不可量化的价格影响因素;结果的取整; 确认结果)

　　㈨房地产合并估价：

　　1、合并前后价格的计算要客观、准确

　　2、增值额的分配要准确、合理，应遵循估价中的贡献原则来确定：(按各自的单价为基础分配;各自的面积为基础分配;各自的总价为基础分配)

　　㈩各参数选择应说明理由

　　十、市场法估价应注意问题

　　难点：交易修正

　　★选取可比实例应符合下列条件：①处于同一地区或同一供求范围内的类似地区;②用途相同;③规模相当(0.5≤实例/对象≤2);④档次相当;⑤建筑结构相同;⑥权利性质相同;⑦时间接近(不超过1年);⑧交易类型与估价目的吻合;⑨应为正常成交价或可修正为正常成交价;⑩土地、建筑物、房地产相互匹配;⑩比较实例的数量不够。可比实例是否在同一供求区，规模是否相当，权利性质类型，故价目的应该吻合，价格是否为正常交易价格或可修正(必要的说明);

　　★建立比较基准出错：①统一房地产范围：②统一付款方式：注意名义价格实际价格成交价格;③统一面积内涵：建筑面积与使用面积、套内面积等概念的内涵;④统一化为单价：有时需要对总价先进行调整;⑤统一币种单位：注意汇率的方向;⑥统一面积内涵、面积单位。是否统一比较基准。