2017房地产估价师《案例与分析》知识点详解(5)_第2页

　　④用地面积：7256.7m2.⑤使用年限：40年，自2001年8月18日至2041年8月17日止。

　　⑥规划设计要点：建筑容积率：0.7(拟建两幢建筑面积4000m2的早身公寓)。

　　建筑覆盖率：40%。

　　建筑层数：7层。

　　⑦宗地现状：三通一平。

　　(二)区位状况分析××市“××乐园”位于××市区白石洲，地处××市最繁华热闹的旅游中心华侨城地段，北临深南大道，东靠“世界之窗”西侧，西边邻沙河高尔夫球场。周围有“民俗文化村”、“锦绣中华”、“欢乐谷”等主题公园和世界花园、祥祺苑、汇盛阁等高尚住宅区，及华厦艺术中心、××大酒店、何香凝美术馆、新开通的“观光巴士”等旅游配套设施。该地段绿化良好、环境幽雅、交通方便，适合开发旅游项目。

　　(三)市场背景分析：(略)

　　(四)最高最佳使用分析：(略)

　　(五)估价方法选用在估价中，我们根据估价对象的性质和用途，对办公综合楼采用市场法，对“××乐园”广场(地下停车场)用成本法和对“××乐园”土地(宗地号T207-0031)用基准地价修正法进行计算。

　　市场法：是通过市场调查，以现行类似房地产物业的交易价格为参照，并对估价对象的客观因素加以考虑，对参照价格进行修正，其修正值为估价对象的价格。

　　成本法：是在求取估价对象的价格时，以开发或建造估价对象或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常利润和应纳税金来确定估价对象的价格的一种估价方法。

　　基准地价修正法：是在有了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用权年限、建筑容积率等的比较，将基准地价修正到估价对象价格的一种估价方法。

　　(六)估价测算过程

　　1.“××乐园”配套办公综合楼的估价对“××乐园”配套办公综合楼，我们采用市场法，以同区域、同类物业为参照物进行分析比较，得出结论见后文。

　　2.“××乐园”广场价值的估价

　　(1)“××乐园”广场土地价值确定根据委托方提供的房地产证，广场占地6005.5m2.①用地价款(含土地出让金、市政配套设施费、土地开发费)为400元/m2，计240.22万元。

　　②拆迁补偿费约421.96万元(按建筑成本分摊)。

　　③利息、利润综合按20%计算，为132.44万元。

　　④以上合计795.62万元。

　　(2)构筑物(含地下停车场)价值确定根据委托方提供的有关资料，广场上构筑物及半地下停车库、场的建设成本为：①前期费用(设计报建)：35.00万元②地下车库基础及主体：578.6l万元③水电、消防：93.16万元④前广场小卖部、贵宾室、售票房等：116.25万元⑤绿化占用费、绿化费：93.00万元⑥花池、地面砖、不锈钢扩栏：171.77万元⑦构筑物(大榕树)：363.00万元⑧建筑物(门厅部分)：584.00万元小计：2034.79万元⑨利息：148.48万元合计：2183.27万元(3)“××乐园”广场成本值为：2977.89万元3.“××乐园”T207-003l土地的估价根据××市规划国土局发布的“××经济特区多层住宅楼面市场地价图(××区)”，该宗地所在地段的多层住宅市场地价为1640～2220元/m2(楼面地价)，通过对宗地所处位置在环境、交通、配套设施等因素的比较，宗地的多层住宅市场地价评定为2000元/m2;宗地的用地建设规划为单身公寓，按照有关规定，早身公寓地价为住宅地价的0.8倍，其土地使用年限为40年，建筑容积率为0.55，其修正系数分别为0.90和1.05，则：宗地总地价=4000×2000元/×0.8×0.9×1.05=604.8(万元)

　　楼面地价：1512元/m2单位地价：833元/m2

　　(七)估价结果确定估价人员运用市场法、成本法和基准地价修正法分别综合计算、估价，结果如下：

　　1.××区深南路白石洲“××乐园”广场配套办公综合楼，建筑面积：3753.11m2，在估价基准日的价格为人民币壹仟捌佰柒拾陆万伍仟伍佰元(￥18765500.00)，单价：5000元/m2.

　　2.××区深南路白石洲“××乐园”广场(地下停车场)，占地面积：6005.5m2，在估价基准日的价格为人民币贰仟玖佰柒拾柒万捌仟玖佰元(￥29778900.00)。

　　3.××区深南路白石洲“××乐园”宗地号T207-0031土地，土地面积：7256.70m2，在估价基准日的价格为人民币陆佰零肆万捌仟元(￥6048000.00)。

　　以上房地产价格合计为人民币伍仟肆佰伍拾玖万贰仟肆佰元(￥54592400.00)。

　　[案例3-9]分析

　　1.年限修正系数计算有误([案例3-8])。

　　2.成新率的确定缺少分析。