2017房地产估价师《案例与分析》知识点详解(2)_第2页

　　6.第六层办公(自用部分)估价

　　(1)年净收益确定年净收益(d)=年有效毛收入一年总运营费用①年有效毛收入计算：××大酒店周围的写字楼目前多以出租为主，月租金水平在120-145元/m2之间，我们充分考虑到出租时间、区域、楼层、装修等因素，确定酒店第六层的市场租金为120元/m2.月，即：年租金收入=120×12×l193.87=l719l70(元)

　　②年总运营费用计算：a.各种税费：包括房产税、土地使用税(费)、营业税、城建税及所得税等。根据承包合同约定，有关流转税费大部分由承包方交纳，故估价中按总收入的8%计算，即：各种税费=1719170×8%=137530(元)

　　b.管理费用：包括人员经费、办公费、修理费、广告费及不可预见费用，按年总收入的15%计算，即管理费用=1719170×15%=257870(元)

　　c.年运营费用为395400元。

　　d.年净收益(A)=l719170-395400=1323770(元)

　　(2)报酬率的确定：(略)

　　(3)估价价值计算估价价值V=A/Y×[1-1/(1+Y)n] V=1323770/8.3997%×[1-1/(1+8.3997%)45]=15341625(元)

　　7.第八层写字楼估价

　　(1)年净收益确定年净收益(A)=年有效毛收入一年运营费用①年有效毛收入计算：××大酒店第八层现时租金在120-144元/m2之间，在估价中我们考虑到周围相近物业的出租价格水平以及该楼的空置情况，确定该楼的市场租金为110元/m2.月，年租金收入=110×12×752.59=993410(元)

　　②年运营费用计算：a.各种税费：包括房产税、土地使用税(费)、营业税、城建税及所得税等。根据承包合同约定，有关流转税费大部分由承包方交纳，故估价中按总收入的8%计算，即：各种税费=993410×8%=79470(元)

　　b.管理费用：包括人员经费、办公费、修理费、广告费及不可预见费用，按年总收入15%计算，即：管理费用=993410×15%=149000(元)

　　c.年运营费用为228470元。

　　d.年净收益(A)=993410-228470=764940(元)

　　(2)报酬率的确定(略)

　　(3)估价价值计算估价价值V=A/Y×[1-1/(1+Y)n] V=764940/8.3997%×[1-1/(1+8.3997%)45]=8865152(元)

　　8.十六至二十八层客房部分估价

　　(1)年净收益确定年净收益(a)=年有效毛收入一年总运营费用①年有效毛收入计算

　　9.第二十九层餐厅估价

　　(1)年净收益确定年净收益(a)=年有效毛收入-年运营费用①年有效毛收入计算：××大酒店第十九层餐厅现由他人承包经营，承包期暂定五年，第一至第三年承包金各为250万元，第四至第五年各为275万元。目前相似物业市场年租金价格约在220-260万元之间，估价中取229.22万元(160元/m2.月)。

　　②年总成本计算：a.税费：包括房产税、土地使用税(费)、营业税、城建税及所得税等。根据承包合同约定，有关流转税费大部分由承包方交纳，故估价中按总收入的8%计算，即各种税费=2292200×8%=183370(元)

　　b.费用：包括人员经费、办公费、修理费、广告费及不可预见费用，按年总收入的15%计算，即管理费用=2292200×1S%=343830(元)

　　c.年运营费用为527200元。

　　d.年净收益(A)=2292200-527200=1765000(元)

　　(2)报酬率的确定：(略)

　　(3)估价价值计算估价价值V=A/Y×[1-1/(1+Y)n] V=728210/8.3997%×[1-1/(1+8.3997%)45]=20455190(元)

　　(七)估价结果确定：

　　××市××大酒店的估价总价值为288115322元。

　　「案例3-6」分析

　　1.本报告估价对象××大酒店是一个综合性的物业，集商务、饮食、娱乐于一体。由于物业各部分的经营相对独立，所以报告采取分部估价，每一部分采取收益法进行评估，思路清晰，方法选取正确。不足之处在于各分部的估价方法单一。

　　2.酒店一共是29层，在估价对象描述中没有说明是对酒店的局部估价，应理解为估价对象范围包括了全部29层，但估价技术报告中缺少了第七层和第九至十五层的估价。

　　3.价值计算有重复部分，如第六层办公。(自用部分)不应单独计算价值。另外需要注意的是：酒店的第一层(大堂)、第二至四层商铺、第二十九层餐厅，一方面是出租经营的，有租金收入，同时另一方面，它们是为酒店的住客和写字楼用户服务的，可以间接地为客房和写字楼创造价值，因此按照出租租金估算的这些部分的价值其实并不是这些部分的全部价值，它们的价值还有一部分包含在客房和写字楼的价值内，当然，在写字楼和客房的收益法估价过程