2020房地产估价师《经营管理》章节例题：静态盈利能力指标及其计算

　　静态盈利能力指标及其计算

　　【2017年真题】某房地产开发项目的成本利润率为45%，开发周期为3年，则该项目的年成本利润率为15%。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是成本利润率与销售利润率。成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入。参见教材P189。

　　【2015年真题】房地产开发项目的年成本利润率等于成本利润率除以开发经营的年数。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是成本利润率与销售利润率。成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。参见教材P189。

　　【2016年真题】在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是(　)。

　　A.建造费用

　　B.融资费用

　　C.其他工程费用

　　D.专业人员费用

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是成本利润率与销售利润率。在计算房地产投资项目静态开发成本时，融资费用不需要计算利息。参见教材P191。

　　【2017年真题】某投资者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营，其中的40%为银行提供的抵押贷款，其余为自有资金，经营期内年平均利润总额为1000万元，所得税率为25%，则该项投资的资本金净利润率为(　)。

　　A.9.38%

　　B.12.50%

　　C.15.63%

　　D.20.83%

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是资本金净利润率。资本金净利润率=年税后利润总额或年平均税后利润总额/资本金=1000×(1-25%)/(8000×60%)=15.63%。参见教材P199。

　　【2017年真题】某投资者以160万元购买一个商铺用于出租经营，其中的60万元为银行提供的年利率8%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。若该商铺的年租金收入为30万元，不包括还本付息的年运营费用为年租金收入的25%，所得税率为25%，则该项投资的税前现金回报率为(　)。

　　A.8.48%

　　B.13.56

　　C.15.00%

　　D.22.50%

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是现金回报率和投资回报率。参见教材P201。

　　【2016年真题】关于现金回报率的说法，正确的有(　)。

　　A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率

　　B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率

　　C.现金回报率考虑了还本付息的影响

　　D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益

　　E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力

　　『正确答案』BCE

　　『答案解析』本题考查的是现金回报率与投资回报率。选项A描述的是投资回报率的概念，现金回报率是每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率;选项D错误，投资回报率考虑了物业升值带来的收益，现金回报率的现金报酬不包含物业升值带来的收益;选项E正确，现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力。参见教材P201。

　　【2015年真题】某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营，购买资金中的500万元为年利率7%，期限10年，按年等额还本付息的抵押贷款，2014年该写字楼税后现金流量为60万元，且市场价值增加5万元，在考虑增值收益的情况下，2014年该项投资的投资回报率为(　)。

　　A.10.37%

　　B.12.00%

　　C.20.24%

　　D.20.74%

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是现金回报率与投资回报率。

　　1.计算年还本付息

　　P=500，i=7%，n=10， A=P(A/P，i，n)=71.19

　　2.计算投资者权益增加值：71.19-500×7%=36.19

　　3.计算投资回报率