房地产估价师考试经营管理试题及答案

　　单项选择题

　　1、房地产开发项目的开发期，由(　)两个阶段组成。

　　A、建造期与经营期

　　B、准备期与经营期

　　C、准备期和建造期

　　D、建造期和经营准备期

　　2、下列房地产投资项目不确定性因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是(　)。

　　A、建安工程费

　　B、土地费用

　　C、空置率

　　D、容积率

　　3、某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/m2(按建筑面积计)，预测能够以8000元/m2(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为(　)元/m2。

　　A、3000

　　B、5000

　　C、7500

　　D、8000

　　4、某房地产开发项目的占地面积2000m2，土地总价2600万元，如果房屋开发成本为4500元/m2，预测销售价格为12000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为(　)。

　　A、1.4

　　B、1.5

　　C、1.6

　　D、1.7

　　5、某房地产开发项目的占地面积为10000m2，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/m2，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为(　)元/m2。

　　A、2350.00

　　B、2937.50

　　C、3250.00

　　D、4062.50

　　6、当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距(　)，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。

　　A、越大

　　B、越小

　　C、没有关系

　　D、无法判断

　　7、房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括(　)。

　　A、最低租售价格

　　B、最低租售数量

　　C、最低建安成本

　　D、最高土地取得价格

　　8、临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到(　)的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

　　A、利润为零时

　　B、利润最大时

　　C、允许的最低经济效益指标

　　D、允许的最高经济效益指标

　　9、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括(　)分析。

　　A、最高工程费用

　　B、最高租售数量

　　C、最高购买价格

　　D、最高土地取得价格

　　10、“三项预测值”分析方法是(　)中的一种。

　　A、概率分析方法

　　B、盈亏平衡分析方法

　　C、多因素敏感性分析方法

　　D、单因素敏感性分析方法

　　单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。房地产开发项目的开发期，由准备期和建造期两个阶段组成。参见教材P214。

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。房地产置业投资项目的主要不确定性因素包括购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。选项ABD均为开发投资的不确定性因素。参见教材P216。

　　3、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。最高土地取得价格=(8000-3000)×10000×1.5/10000=7500。参见教材P217。

　　4、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。土地费用为固定成本，容积率平衡点=2600÷[(12000-4500)×0.2]=1.7。参见教材P218。

　　5、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。总建筑面积=10000×4=40000m2，可销售面积=40000×80%=32000m2，销售单价×销售量=固定成本+单位变动成本×建筑面积，设单位变动成本为X，0.45×32000=5000+40000x，X=0.235(万元/m2)。参见教材P218。

　　6、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。参见教材P219。

　　7、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。房地产开发项目盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最低租售数量分析、最高土地取得价格、最高工程费用、最高购买价格、最高运营费用比率、多因素临界点组合。收入项目求其最低值，成本项目求其最高值。参见教材P219。

　　8、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。参见教材P219。

　　9、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。房地产项目盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最低租售数量分析、最高土地取得价格、最高工程费用、最高购买价格、最高运营费用比率、多因素临界点组合。参见教材P219。

　　10、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发利润受影响的情况。参见教材P227。