2019房地产估价师考试经营与管理提分题（七）

　　单项选择题

　　1、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是(　)。

　　A、发行公司债券

　　B、权益型房地产投资信托基金

　　C、发行股票

　　D、商业银行贷款

　　2、在房地产资本市场中，上市融资渠道属于(　)。

　　A、私人权益融资

　　B、私人债务融资

　　C、公开权益融资

　　D、公开债务融资

　　3、某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，可供选择的融资方式是(　)。

　　A、发行可转换债券

　　B、发行普通股股票

　　C、发行优先股股票

　　D、发行公司债券

　　4、目前我国房地产开发企业债务融资的主要资金来源是(　)。

　　A、银行信贷

　　B、投资信托

　　C、民间借贷

　　D、租赁融资

　　5、下列市盈率的表达式中，正确的是(　)。

　　A、市盈率=股价/每股净资产

　　B、市盈率=股价/每股收益

　　C、市盈率=市值/销售收入

　　D、市盈率=市值/现金流

　　6、在房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临(　)。

　　A、政策风险

　　B、市场风险

　　C、财务风险

　　D、信用风险

　　7、由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发投资、贷款带来的风险称为(　)。

　　A、经营风险

　　B、市场风险

　　C、财务风险

　　D、完工风险

　　8、房地产开发企业盲目扩张导致企业资金链脆弱带来的银行贷款风险是(　)。

　　A、市场风险

　　B、经营风险

　　C、财务风险

　　D、完工风险

　　9、以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地(　)的70%。

　　A、评估价值

　　B、实际价值

　　C、投资价值

　　D、出让金收入

　　10、个人住房抵押贷款属于(　)。

　　A、权益融资

　　B、债务融资

　　C、直接投资

　　D、间接投资

　　答案

　　单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。选项B、C属于权益融资;选项D，银行贷款属于债务融资，但不能公开交易。参见教材P285、298。

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房地产市场与资本市场。上市融资渠道属于公开市场融资，同时也属于权益融资。参见教材P285。

　　3、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产债务融资。债务融资不会稀释股权。参见教材P289。

　　4、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是房地产债务融资。银行信贷是房地产企业债务融资的主要资金来源。参见教材P291。

　　5、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是公开资本市场融资中的定价问题。市盈率(P/E)=股价/每股收益;市净率(P/B)=股价/每股净资产。参见教材P300。

　　6、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是房地产开发贷款。政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产行业的各种政策、法律、法规的变化或行业发展、管理不规范而给投资乃至最终给贷款者带来损失的可能性。房地产投资受到多种政策因素的影响和制约，例如产业政策、投资政策、金融政策、土地政策、税费政策、住房政策和房地产市场管理政策等。参见教材P302。

　　7、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房地产开发贷款。市场风险是指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发投资、贷款带来的风险。参见教材P303。

　　8、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房地产开发贷款。经营风险是指由于房地产投资经营上的失误，造成实际经营成果偏离期望值并最终产生难以归还贷款的可能性。由于房地产贷款的项目特征非常明显，使得具体的项目风险在房地产贷款的经营性风险中占有非常显著的位置。对于房地产开发企业来说，一个项目的好坏对其经营与发展有着至关重要的影响，若企业超过自身经济实力进行大规模项目建设和扩张圈地，必会导致企业的资金链非常脆弱，并潜存着较大的银行风险。参见教材P303。

　　9、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是土地储备贷款。以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。参见教材P306。

　　10、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房地产抵押贷款 。贷款属于债务，直接融资与间接融资是另一种分类方式。参见教材P308。