2018年房地产估价师考试经营与管理专项题练习题（9）_第3页

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是营业收入、利润和税金。营业收入比企业完成的开发工作量(完成投资额)更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。参见教材P173。

　　2、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资与成本。营业成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。参见教材P173。

　　3、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资与成本。运营费用是指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出，包括期间费用(销售费用、管理费用、财务费用)、营业税金及附加、城镇土地使用税和房产税、物业服务费、大修基金等。参见教材P173。

　　4、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资与成本。生产成本加上相应的销售费用称为产品的销售成本，亦称完全成本。参见教材P171。　　5、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是营业收入、利润和税金。城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按占用面积征收。参见教材P175。

　　6、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是营业收入、利润和税金。商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的不得低于20%，开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于15%，开发项目位于其他地区的不得低于10%。参见教材P176。

　　7、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。参见教材P176。

　　8、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资回收与投资回报。就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。参见教材P177。

　　9、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是经济评价指标体系。房地产经济评价体系中，清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付率、资产负债率、偿债备付率、流动比率和速动比率。参见教材P178。

　　10、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是经济评价指标体系。房地产开发投资静态指标：成本利润率、销售利润率、投资利润率、静态投资回收期;房地产置业投资静态指标：投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、现金回收报率、投资回报率、静态投资回收期;房地产开发投资与置业投资的动态指标：财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期。参见教材P178。

　　11、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是通货膨胀的影响。投资者要提高期望投资回报率。以抵消通货膨胀的影响，因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。参见教材P179。

　　12、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是财务净现值。房地产投资项目选取计算期时，出售时的开发经营期为开发期和销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括前期和建造期;销售期是从正式销售(含预售)开始到销售完毕的时间周期。参见教材P180。

　　13、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是财务净现值。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率。参见教材P181。

　　14、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是财务内部收益率。当i值小于内部收益率时，对于所有的i值，NPV都是正值;当i值大于内部收益率时，对于所有的i值，NPV都是负值。参见教材P182。

　　15、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是财务内部收益率。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果借款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。参见教材P182。

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 CD

　　【答案解析】

　　本题考查的是营业收入、利润和税金。营业收入又称经营收入，是指向社会出售、出租开发商品或自营时的货币收入，包括销售收入、出租收入和自营收入。参见教材P173。

　　2、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】

　　本题考查的是营业收入、利润和税金。营业税、城市维护建设税和教育费附加，又称为“两税一费”。参见教材P174。

　　3、

　　【正确答案】 BDE

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。参见教材P176。

　　4、

　　【正确答案】 BCD

　　【答案解析】

　　本题考查的是经济评价指标体系。净现值和内部收益率属于动态指标。房地产投资项目包括开发投资项目和置业投资项目两种，其中的现金回报率只属于置业投资项目。参见教材P178。

　　5、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】

　　本题考查的是经济评价指标体系。房地产开发投资的静态盈利能力指标包括成本利润率、销售利润率、投资利润率和静态投资回收期。参见教材P178。

　　6、

　　【正确答案】 DE

　　【答案解析】

　　本题考查的是财务内部收益率。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损，因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。选项D错误，使用贷款且项目盈利时，则全部投资的内部收益率高于贷款利率;选项E错误，内部收益率越高，投资风险就越大。参见教材P182～187。

　　7、

　　【正确答案】 BCD

　　【答案解析】

　　本题考查的是现金回报率与投资回报率。选项A错误，现金回报率和投资回报率都是房地产置业投资过程中，投资者量测投资绩效的指标，反映了置业投资项目的盈利能力;选项E错误，现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。参见教材P201。