2018年房地产估价师考试经营与管理强化试题（5）_第7页

　　四、计算题(共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。)

　　第 66 题 王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%，贷款期限为5年，按月等额还。2009年10月18 13，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%，未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为6成。

　　请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。

　　第二年运营费用=634.90万元×(2101.8-1814)万元×25%=706.85万元

　　第三年运营费用=634.90万元×(2390.85-2101.8)万元×25%=707.16万元

　　第四年运营费用=634.90万元×(2681.21-2390.85)万元×25%=707.49万元

　　第一年净收益=1179.10万元

　　第二年净收益=1394.95万元

　　第三年净收益=1683.69万元

　　第四年净收益=1973.72万元

　　收益期限为40年-2年=38年