2017年房地产估价师《经营与管理》试题-多选题_第2页

　　8.房地产置业投资项目经济效果的主要表现形式有(　)。

　　A.销售收入

　　B.租金收益

　　C.开发利润

　　D.物业增值

　　E.股权增加

　　【答案】BDE

　　【解析】本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。租金通常表现为月租金收入，而增值和股权增加效果则既可在处置(转让)物业时实现，也可以针对物业的再融资行为中实现(如申请二次抵押贷款)。

　　【考点】

　　9.关于现金回报率的说法，正确的有(　)。

　　A.现金回报率是年净收入与初始权益资本的比率

　　B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率

　　C.现金回报率考虑了还本付息的影响

　　D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益

　　E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力

　　【答案】BCE

　　【解析】本题考查的是现金回报率与投资回报率。选项A错误，投资回报率是每年所获得的净收益与初始投入的收益资本的比率;选项B正确，现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率;选项C正确，现金回报率考虑了还本付息的影响;选项D错误，投资回报率考虑了物业升值带来的收益，现金回报率的现金报酬不包含物业升值带来的收益;选项E正确，现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力

　　【考点】

　　10.下列不确定性因素中，影响房地产置业投资项目财务评价的结果的有(　)。

　　A.权益投资比率

　　B.空置率

　　C.土地费用

　　D.容积率

　　E.运营费用

　　【答案】ABE

　　【解析】本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定因素。对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。

　　【考点】

　　12.若房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险正确的有(　)。

　　A.标准差系数越大，风险越小

　　B.累积概率值越大，风险越小

　　C.标准差越小，风险越小

　　D.标准差越大，风险越小

　　E.标准差系数越小，风险越小

　　【答案】BE

　　【解析】本题考查的是概率分析中的期望值法。选项B正确，计算净现值大于或者等于零时的累积概率，累积概率值越大，项目所承担的风险就越小;选项E正确，标准差系数越小，风险越小。净现值标准差所反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的答案。

　　13.房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题是(　)。

　　A.做出是否投资的决定

　　B.对项目投资进行详细测算

　　C.是否有进行详细可行性研究的必要

　　D.有哪些关键问题需要进行辅助研究

　　E.系统比较项目的规划设计方案

　　【答案】ACD

　　【解析】本题考查的是可行性研究的工作阶段。初步可行性研究亦称为“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括：(1)分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定;(2)是否有进行详细可行性研究的必要;(3)有哪些关键问题需要进行辅助研究。

　　14.下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资的有(　)。

　　A.银行信贷

　　B.商业信用

　　C.租赁融资

　　D.租赁融资

　　E.发行股票

　　【答案】ABCD

　　【解析】本题考查的是房地产债务融资。债务主要包括银行信贷、商业信用、企业债券、租赁融资等类型。

　　15.在写字楼物业管理中，物业服务企业在确定写字楼租金时，需要考虑的主要问题有(　)。

　　A.写字楼可出租或可使用面积的计算

　　B.写字楼基础租金与市场租金之间的关系

　　C.出租单元的室内装修

　　D.租户的财务状况

　　E.出租单元拟经营内容

　　【答案】ABC

　　【解析】本题考查的是写字楼租金的确定、物业服务企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑以下三个方面的因素：计算可出租或可使用面积;基础租金与市场租金;出租单元的面积规划和室内装修。