房地产估价师考试题：房地产开发经营与管理答案（5）_第3页

　　21、某写字楼当前市场售价为22000元/㎡，业主采用年租金6%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。如果年利率为6%，则第一年的租金应该确定为(　　)元/㎡。

　　A.1283

　　B.1318

　　C.1166

　　D.1320

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：折现率与利率相等，选用公式P=nA1/(1+i)计算可得。即A1=P(1+i)/n=22000×(1+6%)÷20=1166(元/㎡)。

　　22、某事业单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为(　　)万元。

　　A.42.0

　　B.50.4

　　C.60.0

　　D.72.0

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：对于事业单位出租房屋的，按租金收入征收房产税。600×12%=72(万元)。

　　23、下列费用中，不属于企业财务费用的是(　　)。

　　A.审计费

　　B.利息

　　C.外汇汇兑净损失

　　D.融资代理费

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：审计费属于管理费用。

　　24、房地产市场体系的客体要素是(　　)。

　　A.交易当事人

　　B.作为交易对象的房地产资产

　　C.房地产交易需求

　　D.交易组织机构

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：房地产市场由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、促进交易的组织机构等构成。

　　25、(　　)是市场营销活动的出发点。

　　A.市场定位

　　B.市场调查

　　C.市场细分

　　D.市场分析

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：市场调查是市场营销活动的出发点。

　　26、某房地产开发项目的占地面积为1万㎡，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/㎡(按建筑面积计)，预测能够以8000元/㎡(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为(　　)元/㎡。

　　A.3000

　　B.5000

　　C.7500

　　D.8000

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：8000×1×1.5-3000×1.5×1-最高土地单价×1=0，则最高土地单价=7500元/㎡(按占地面积计)。按照占地面积计算的最高土地价格=7500/1.5=5000元/㎡。

　　27、为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为(　　)。

　　A.认知价值定价法

　　B.成本加成定价法

　　C.挑战定价法

　　D.领导定价法

　　【正确答案】：B

　　28、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为6.25‰，则该贷款的实际年利率为(　　)。

　　A.7.5%

　　B.7.56%

　　C.7.71%

　　D.7.76%

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：(1+0.625%)12-1=7.76%。

　　29、向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6%，期限为15年，首月还款额为3000元，月还款额等比增长率为0.2%，则该家庭第8年最后一个月的月还款额是(　　)元。

　　A.3627.06

　　B.3634.31

　　C.4818.34

　　D.4842.43

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：

　　30、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为1年，建设期为2年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为12%，按季计息。则该项目建造成本的利息是(　　)万元。

　　A.1005.54

　　B.1115.84

　　C.1225.09

　　D.1333.90

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：一项费用的计息期的起点是该费用发生的时点，终点通常是开发期结束的时点，一般不考虑预售或延迟销售的情况。建设期的起点是取得施工许可证后开始施工开始，终点是预计待开发房地产竣工验收合格的日期。此题中建造成本是在建设期初即发生的费用，因此计息期应为2年，不考虑销售期;且由于其是在建设期内均匀投入，可视为在建设期期中一次性投入，即计算周期为1年。计算过程如下：10000×[(1+12%/4)2÷2×4-1]=1225.09(万元)。