2016年房地产估价师经营与管理模拟预测试卷四_第6页

　　10.关于开发后出租或自营的房地产投资项目计算期的说法，正确的有( )。

　　A.计算期为项目的开发期

　　B.计算期为项目的经营期

　　C.计算期为项目的开发期与经营期之和

　　D.计算期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值

　　E.计算期的单位可为年、半年、季、月

　　11.对房地产开发项目进行临界点分析时，通常要进行( )分析。

　　A.最低租售价格 B.最高土地取得价格

　　C.最高工程费用 D.最低租售数量

　　E.最高销售价格

　　12.按决策性质不同划分的投资决策类型包括( )决策。

　　A.业务型 B.风险型

　　C.确定型 D.群体型

　　E.不确定型

　　13.在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，现金流出不包括( )。

　　A.开发建设投资 B.土地增值税

　　C.借款本金偿还 D.借款利息支付

　　E.运营费用

　　14.相对于债务融资，权益融资的特点有( )。

　　A.需到期偿还 B.无需还本付息

　　C.税收负担轻 D.共担投资风险

　　E.共享投资利润

　　15.能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有( )。

　　A.空置面积 B.租金水平

　　C.收租损失水平 D.可出租面积

　　E.经营费用

　　答案解析：

　　多项选择题

　　1. ABE 2.BCD 3.ABDE 4.ABDE 5.ABE

　　6. ABDE 7.BE 8.ABD 9.ACD 10. CDE

　　11. ABCD 12.BCE 13. CD 14. BDE 15. BD

　　1.按物业用途类型划分，房地产投资可分为居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。

　　2.按增量存量细分，房地产市场可划分为三级市场：一级市场是土地使用权出让市场，二级市场是土地转让、新建商品房租售市场，三级市场是存量房地产交易市场。

　　3.房地产过度开发反映市场的供求关系，当新增供给的增长速度超过了需求的增长速度时，就会产生过度开发现象;房地产泡沫反映市场价格和实际价值之间的关系，如果市场价格偏离实际价值太远，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，房地产泡沫就出现了;房地产泡沫比过度开发的危害性更大，属于房地产市场不正常的大起大落;房地产泡沫通常会引起过度开发，但过度开发却不一定是由泡沫引发的。

　　5.时间序列分析法和相关分析法属于定量分析方法，而购买者意图调查法、销售人员意见综合法和专家意见法属于定性分析方法。

　　7.储蓄投资决定理论认为，利率是由储蓄和投资等非货币的实际因素所决定的，储蓄代表资本供给，投资代表资本需求，利率就是资本的租赁价格，该理论是一种实际利率理论，认为利率不受货币因素的影响;流动性偏好利率理论则认为利率是由货币的供给和需求决定的，可贷资金利率理论认为利率是由可贷资金的供求决定的，马克思的利率决定理论认为利率的高低取决于平均利润率。

　　8.要用到等额序列支付资金回收系数公式算出每年还本付息额，一次性支付的终值系数公式算出第10年末转售价格折现值，还要用等比序列现值系数公式算出每年净租金的折现值。C选项是等比序列现值系数公式中当年净租金增长率等于收益率时的公式，E选项是等差序列现值系数公式，均与题意不符。

　　9.房地产开发投资的经济效果的大小用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。其中在教材中没有具体介绍“投资收益率”的概念。

　　11.收入类项目选最低的，成本类项目选最高的。

　　12.按性质划分，决策包括确定型决策、风险型决策和不确定型决策。

　　13.在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，借款本金及应付利息不应计入现金流出，因为借款也属于投资。开发建设投资、土地增值税和运营费用属于现金流出。

　　14.房地产权益融资的特点是资金供给方或房地产权益投资者需要与房地产企业共同承担投资风险，分享房地产投资活动形成的可分配利润。权益融资所得资金属于资本金，不需要还本付息，债务融资形成的是企业的负债，需要还本付息。

　　15.能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化。