2016年房地产估价师经营与管理模拟试题（三）_第9页

　　参考答案及解析

　　一、单项选择题

　　1.C 2.C 3.B 4.D 5.C 6.A 7.D 8.D 9.C 10.D 11.D 12.A 13C 14.A 15A 16.D 17.B 18.A 19.B 20.A 21.A 22.B 23.D 24.D 25.B 26.C 27.D 28.A 29.B 30.B 31.C 32. B 33.B 34.A 35.A

　　二、多项选择题

　　1.ACDE 2.ABCE 3.ABD 4.BCDE 5.ACE 6.ACD 7.BE 8.ACE 9.CD 10.ADE 11.ABC 12.BC 13.ABCD 14.AC 15.ABCD

　　三、判断题

　　1.× 2.√ 3.√ 4.× 5.× 6.√ 7.× 8.× 9.√ 10.√ 11.× 12.√ 13.√ 14.× 15.×(2)P2=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}

　　=6000元/(0.25%-05%)×{1-[(1+0.5%)/(1+0.25%)]60}=386840.23元

　　(3)P3=A2/i[1-1/(1+i)n]=1000元10.25%×[1-1/(1+0.25%)60]=55652.36元

　　(4)P=P1+P2+P3=(500000+386840.23+55652.36)元=942492.59元

　　(5)5年后的终值为：F=P(1+i)n=942492.59元×(1+0.25%)60=1094815.21元

　　(6)可购住房总价为：1094815.21元/50%=2189630.42元

　　(7)可购住房单价为：2189630.42元/120㎡=18246.92元/㎡

　　(二)解：

　　1.编制资本金现金流量表

　　(1)甲方案的资本金现金流量见下表。

　　资本金现金流量表(单位：万元)

　　年还本付息A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]=300×8%×(1+8%)10/[(1+8%)10-1]=44.71万元

　　(2)乙方案的资本金现金流量见下表。

　　资本金现金流量表单位·万元

　　2.用差额投资内部收益率法进行方案比选

　　(1)进行单一方案评价

　　NPV甲={-300+67.79/15%×[1-1/(1+15%)5]+73.41/15%×[1-1/(1+15%)5]×1/(1+15%)5+12403/15%×[1-1/(1+15%)5]×1/(1+15%)10+13024/15%×[1-1/(1+15%)4]×1/(1+15%)15}万元=(-300+227.24+122.35+102.77+45.70)万元=19806万元

　　因为NPV甲>0，所以甲方案可行。

　　NPV乙={-400+85/15%×[1-1/(1+15%)10]+155/15%×[1-1/(1+15%)9]×1/(1+15%)10}万元=(-400+426.60+182.82)万元=209.4万元

　　因为NPV乙>0，所以乙方案可行。

　　(2)用差额投资内部收益进行方案比选

　　因为乙方案投资高于甲方案，由乙方案减去甲方案得到的现金流量表如下。

　　(3)计算(乙-甲)差额内部收益率

　　令i1=16%

　　NPV1={-100+17.21/16%×[1-1/(1+16%)5]+11.59/16%×[1-1/(1+16%)5]×1/(1+16%)5+30.97/16%×[1-1/(1+16%)5]×1/(1+16%)10+2476/16%×[1-1/(1+16070)4]×1/9(1+15%)15}万元=488万元

　　令12=17%

　　NPV1={-100+17.21/17%×[1-1/(1+17%)5]+11.59/17%×[1-11(1+17%)5]×11(1+17%)5+30.97/17%×[1-1/(1+17%)5]×1/(1+17%)10+24.76/17%×[1-1/(1+17%)4]×1/(1+15%)15}万元=-0.97万元

　　FIRR=16%+488/(4.88+097)×1%=16.83%

　　因为FIRR=1683%>15%，所以乙方案优于甲方案。

　　解析

　　一、单项选择题

　　1.短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小。

　　4.B选项投资者要到达理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。

　　5.房屋施工面积包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。

　　8.土地储备开发成本包括：①征收、拆迁补偿费及有关税费;②收购、收回和置换过程中发生的有关费用;③市政基础设施建设有关费用;④招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用;⑤贷款利息;⑥土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。

　　12.时间序列分析法包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法和指数平滑法。

　　15.(1)按月计息时，利息和=P[(1+i)n-1]=1000万元×[(1+8%/12)3×12-1]=270.24万元

　　(2)按季计息时，利息和=P[(1+1)n-1]=1000万元×[(1+8%/4)4×3-1]=268.24万元

　　(1)-(2)=2.0万元

　　17.P=120㎡×7800元/㎡×700/0=655200元，A=P1/[1-1/(1+i)n]=(655200-200000)元×(7.2%/12)/[1-1/(1+7.2/12)20×12]=3584.01元。

　　18.因为年利率与年租金增长率相同，故P=n×A1/(1+i)，P=F/(1+i)n，则A1=11837.97元，A5=A1(1+6%)5-1=14945.16元。

　　20.FIRR=i2+NPV2/(NPV2+|NPV3|)×(i3-i2)=16%+100/(100+|-50|)×(17%-16%)=16.67%.

　　22.A=Pi/[1-1/(1+i)n]=100万元×40%x75%/[1-11(1+7.5%)10]=5.83万元税前现金回报率=净经营收入扣除还本付息后净现金流量/投资者的初始现金投资=(20×70%-5.83)/(100×60%)=13.62%

　　23.流动比率=流动资产/流动负债。

　　24.总建筑面积(产量)=15000㎡×3=45000㎡，可销售面积(销售量)=45000㎡×800/0=36000㎡，根据盈亏平衡点的公式，销售收入=总成本，销售单价×销售量=固定成本+单位可变成本×产量，设销售单价为x，则：x×36000=8000×10000+4500×45000得：x=7847.22元/㎡

　　本题容易出错的点在于计算销售收入要用可销售面积，计算变动成本应用总建筑面积。

　　31.(1200+100+800)元/55%=3818.18元。

　　二、多项选择题

　　8.B选项应为所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率-减免税额-抵免税额;D选项应是商品房开发项目预计计税毛利率与项目所在城市的级别有关。

　　10.对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。

　　12.以出让方式取得熟地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金、征地拆迁费和基础设施建设费构成。

　　15.零售商业物业通常有五种类型：市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店和特色商店。

　　三、判断题

　　1.商业物业的收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关。

　　4.还可以采用邀请招标的方式。

　　5.指数平滑法中的平滑指数a是新、旧数据在平滑过程中的分配比率，其数值大小反映了不同时期数据在预测中的作用高低。a越小，则预测值越趋向平滑。

　　7.房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，不另行计算;房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用;房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。

　　8.通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀的影响。

　　11.借款还本付息估算表属于主要的辅助报表。

　　14.利率的变化会给REITs的实际收益带来损失，尤其是抵押债权型房地产投资信托。

　　15.收益性物业的经营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。