2016年房地产估价师经营与管理模拟试题（二）_第9页

　　参考答案

　　一、单项选择题

　　1、C2、D3、B4、C5、C

　　6、C7、D8、C9、D10、A

　　11、A12、B13、C14、B15、B

　　16、A17、B18、A19、D20、B

　　21、C22、C23、D24、A25、A

　　26、C27、A28、D29、D30、A

　　31、C32、D33、A34、D35、C

　　二、多项选择题

　　1、ACE2、BCDE3、ABD4、BD5、CE

　　6、BCD7、ABD8、ABC9、BCE10、ACE

　　11、ADE12、ADE13、ABC14、ABCD15、ABD

　　三、判断题

　　1、√2、×3、×4、×5、√

　　6、×7、×8、√9、×10、√

　　11、×12、×13、×14、×15、√

　　四、计算题

　　1.解：已知：A=2000元，n=240个月，i=60%/12=0.5%，R=9.6%

　　(1) 求购房最高总价

　　购房最高总价=P/70%=279161.54/70%=39.88万元

　　(2)求出售原有住房时间

　　住房市场价值V=A×12/R=2000×12/9.6%=25万元

　　设剩余M个月需要偿还25万元，则有

　　有：(1+0.%)M=2.667

　　M=log2.667/(1+0.5%)=196.66个月

　　240-196=44个月

　　在还款44个月之后出售住房

　　2.解：

　　解法一：叙述法

　　一、设最低基础租金为x，求最低基础租金

　　(1)计算各年自有资金净现金流量

　　1)第1年年初净现金流量=-5400万元

　　2)第2年年初：投资=-5400万元;甲银行贷款5400万元

　　净现金流量=-5400+5400=0万元

　　3)第3年年初：

　　归还甲银行贷款=2700×(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87万元

　　乙银行贷款=9093.87万元

　　净现金流量=-9093.87+9093.87=0万元

　　4)第3、4年年末：

　　还本付息=9093.87×7%=636.57万元

　　营运成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.9975x+1000)×35%万元

　　经营收入=1.5×70%×95%×x+10000×10%=(0.9975x+1000)万元

　　净现金流量-(0.9975x+1000)×65%万元

　　5)第5年年末：

　　还本付息=636.57+9093.87=9730.44万元

　　营运成本=(0.9975x+1000)×35%万元

　　经营收入=(0.9975x+1000)万元

　　转售收入=(0.9975x+1000)×65%×9.5万元

　　净现金流量=(0.9975x+1000)×65%+(0.9975x+1000]×65%×9.5-9730.44

　　=(0.9975x+1000)×65%×10.5-9730.44万元

　　(2)求基础租金

　　二、计算全投资内部收益率FIRR

　　(1)计算各年净现金流量

　　1)第1年年初投资=8100万元

　　2)第2年年初投资=5400万元

　　3)第3年、4年年末：

　　经营收入=0.9975×1915+1000=2910.21万元

　　经营成本=2910.21×35%=1018.57万元

　　净现金流量=2910.21-1018.57=1891.64万元

　　4)第5年年末：

　　经营收入=43.9975×1915+1000=2910.21万元

　　经营成本=2910.21×35%=1018.57万元

　　转售收入=2910.21×65%×9.5=17970.55万元

　　挣现金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19万元