2018年房地产估价师《经营与管理》辅导第一章第三节房地产投资的风险_第2页

　　三、房地产投资的六种个别风险(考点)

　　(一)收益现金流风险

　　收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。是房地产投资风险的基本内涵和定义。

　　(二)未来运营费用风险

　　未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。要注意到未来的重新装修甚至更新改造所需投入的费用对房地产当前市场价值的影响。其他未来会遇到的运营费用包括由于建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用和不可预见的法律费用(例如租金调整时可能会引起争议而诉诸法律)。

　　(三)资本价值风险

　　资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平。然而，即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。

　　(四)机会成本风险

　　机会成本风险又称比较风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险。

　　(五)时间风险

　　时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等。

　　(六)持有期风险

　　持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。一般来说，投资项目的寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定因素就越多。

　　史家解读：持有期风险可以包含在时间风险中。

　　【2008年试题】下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是( )。

　　A.变现风险

　　B.时间风险

　　C.或然损失风险

　　D.通货膨胀风险

　　答案：B

　　【2005年试题】房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。( )

　　答案：× 见教材P21

　　解析：错在不全面，对时间风险定义的考查。

　　四、风险对房地产投资决策的影响

　　风险对房地产投资决策的第一个影响，是令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平。

　　按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。收益型房地产投资以获取稳定的租金收益为目的，投资对象通常为进入稳定期的优质收益性物业。能承受中等风险及相应收益水平的投资者，通常选择收益加增值型房地产投资，以同时获得物业租金收益和物业增值收益，投资对象通常为尚未进入稳定期或刚刚竣工的收益性物业。能承受较大投资风险、期望获得较高收益的投资者，则选择机会型房地产投资，房地产开发投资一般属于机会型房地产投资。

　　风险对房地产投资决策的第二个影响，是使投资者尽可能规避、控制或转移风险。投资的成功与否在很大程度上依赖于投资者认识风险和管理风险的能力。