2018年房地产估价师《经营与管理》辅导第一章第二节房地产投资的形式与利弊_第2页

　　3.能抵消通货膨胀的影响(考点、难点)

　　通货膨胀是反映一个经济体总体价格上涨水平的指标。研究通货膨胀对投资收益水平的影响时，通常将通货膨胀分为预期通货膨胀(Expected Inflation)和非预期通货膨胀(Unexpected Inflation)。有关研究成果表明，房地产投资能有效抵消通货膨胀，尤其是预期通货膨胀的影响。

　　由于存在通货膨胀，房地产和其他有形资产的重置成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。又由于房地产的使用价值不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。

　　史家解读：上述说法归纳为一点：存在通货膨胀是房地产投资具有增值性的前提，但不是投资具有保值性的前提。而理论教材的说法是“通货膨胀引起的房地产价格上涨不是房地产的自然增值而是保值”(详见理论教材66页)，建议：考开发以本教材说法为准，考理论以理论教材为准。

　　从中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产价格的年平均增长幅度通常会超过同期通货膨胀率水平。

　　房地产投资的这个优点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。例如，美国2003年商用房地产置业投资的净租金收益率大约为6%，与抵押贷款利率基本相当，但由于房地产的增值部分扣除通货膨胀影响后还有4%～6%的净增长，所以投资者得到的实际投资收益率是10%～12%，大大超过了同期抵押贷款利率的水平。置业投资所具有的增值性，还可以令投资者能比较准确地确定最佳投资持有期，以及在日后转售中所能获得的资本利得。

　　【2006年试题】房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。( )

　　答案：×

　　见教材P14

　　解析：可以抵消通货膨胀的影响。

　　4.提高投资者的资信等级

　　拥有房地产是占有资产、具有资金实力的最好证明。

　　(二)房地产投资之弊

　　除了变现性差以外，房地产投资的其他一些缺点包括：

　　1.投资数额巨大

　　2.投资回收期较长

　　3.需要专门的知识和经验

　　本节介绍的房地产投资的优缺点主要是针对直接投资而言的。

　　第三节 房地产投资的风险

　　一、房地产投资风险的概念

　　(一)风险的定义

　　风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。

　　标准差是用以描述分散的各种可能收益与收益期望值偏离的程度。一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。(重要考点、难点)图1-1所示的A、B、C三项投资，C的风险最大，B次之，A最小。

　　还可用标准差与期望值之比来表示单位收益下的风险大小(标准差系数)。例如，物业1为写字楼项目，2002年末价值为1000万元，预计2003年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%，则2003年该物业价值的标准差为100万元，标准差与期望值之比为10%;物业2为保龄球场项目，2002年末价值为1000万元，2003年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，则2003年该物业价值的标准差为200万元，标准差与期望值之比为20%。因此，可以推断物业2的单位收益投资风险大于物业1的单位收益投资风险。

　　当实际收益超出预期收益时，就称投资获取了风险收益;而实际收益低于预期收益时，就称投资发生了风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。风险条件下决策时，决策者对客观情况不确定，但知道各事件发生的概率，因此可以使用决策树法或决策表法，用最大期望收益作为决策准则。

　　【2012年试题】王某花50万元购买了某宗物业，预期目标收益率为10%，但该投资第1年末出现了风险损失，该物业第1年的实际收益可能为( )万元。

　　A.2

　　B.3

　　C.4

　　D.5

　　E.6

　　答案：ABC

　　见教材P17

　　【2009年试题】甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是( )。

　　A.甲物业投资风险大

　　B.乙物业投资风险大

　　C.甲、乙物业的投资风险相同

　　D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小

　　答案：B

　　不确定性(不知道可能发生情况的概率)和风险(知道可能发生情况的概率)有显著差别。如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，常常用定性方法估计未来投资收益，可选用的决策方法包括：①小中取大法，即对未来持悲观的看法，认为未来会出现最差的自然状态，因此不论采取哪种方案，都只能获取方案的最小收益。②大中取大法，即对未来持乐观的看法，认为未来会出现最好的自然状态，因此不论采取哪种方案，都只能获取方案的最大收益。③最小最大后悔值法，即如何使选定决策方案后可能出现的后悔最小。