房产估价师考试《房地产开发经营与管理》考点：前期工作_第2页

　　开发商需持《建设项目规划许可及其他事项申报表》、《规划意见书(选址)》及附图复印件或《设计方案审查意见》及附图复印件、国土资源行政主管部门批准用地的文件、有资质设计单位按照《规划意见书(选址)》或《设计方案审查意见》及附图的要求绘制的建设工程施工图(施工图纸包括：图纸目录、无障碍设施设计说明、设计总平面图、各层平面图、剖面图、各向立面图、各主要部位平面图、基础平面图、基础剖面图)、《城市建设工程办理竣工档案登记表》、《勘察、设计中标通知书》(未进行设计方案审查的项目)，向城乡规划管理部门提出申请。城乡规划管理部门接此申请后，将负责对相关文件进行与设计方案审查阶段内容相似的审查工作，通过审查后，签发《建设工程规划许可证》。

　　4.工程建设招标：

　　(一)招标方式工程建设项目招标方式，可以分为公开招标和邀请招标。依照国家发展改革

　　部门《212程建设项目招标范围和规模标准规定》必须进行施工招标的工程建设项目，招标人应按政府审批部门核准的招标方式进行招标。

　　1.公开招标

　　公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。依法必须进行招标的项目，全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目，应采用公开招标方式确定承包商。

　　2.邀请招标

　　邀请招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。邀请招标也称选择性招标。邀请招标是非公开招标方式的一种。

　　(二)招标机构

　　当招标人决定采用招标方式发包建筑工程时，不管是公开招标还是邀请招标，都可以成立一个招标工作小组，负责招标过程中的决策活动与日常事务工作的处理。

　　(三)招标程序

　　按照一般做法，工程建设项目招标程序如下：

　　1.申请招标

　　依法必须招标的工程建设项目，应当具备下列条件才能进行施工招标。

　　2.编制招标文件

　　当招标人的招标申请获得批准后，即应着手准备招标文件。招标文件是招标人向投标人介绍工程情况和招标条件的重要文件，也是签订工程承包合同的基础。

　　3.确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函

　　4.投标人资格审查

　　资格审查分为资格预审和资格后审。

　　5.投标

　　投标人是响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。

　　6.开标、评标和定标

　　开标应在招标文件确定的提交投标文件的截止时间的同一时间公开进行;开标地点应为招标文件中确定的地点。

　　7.签订合同

　　招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。

　　5.开工申请与审批：

　　建设工程招标工作结束后，开发商就可以申请开工许可。

　　(一)申请领取《建设工程施工许可证》应具备的条件

　　(1)已经办理该建筑工程用地批准手续。

　　(2)在城市规划区的建筑工程，已经取得《建设工程规划许可证》。

　　(3)施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。

　　(4)已经确定施工企业，按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效。

　　(5)有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。

　　(6)有保证工程质量和安全的具体措施。施工企业编制的施工组织设计中有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施，专业性较强的工程项目编制的专项质量、安全施工组织设计，并按照规定办理了工程质量、安全监督手续。

　　(7)按照规定应该委托监理的工程已委托监理。

　　(8)建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。

　　(9)法律、行政法规规定的其他条件。

　　(二)申请办理《建设工程施工许可证》的程序

　　(1)建设单位向发证机关领取《建筑工程施工许可证申请表》。

　　(2)建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的《建筑工程施工许可证申请表》，并附相关证明文件，向发证机关提出申请。

　　(3)发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起l5日内颁发施工许可证;对于证明文件不齐全或者失效的，应当限期要求建设单位补正，审批时间可以自证明文件补正齐全后作相应顺延;对于不符合条件的，应当自收到申请之日起 15日内书面通知建设单位，并说明理由。

　　建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。

　　6.前期工作的其他环节：

　　除了上述四个主要环节的工作，房地产开发过程的前期工作可能还包括：施工现场的水、电、路通和场地平整;市政设施接驳的谈判与协议;安排短期和长期信贷;对拟开发建设的项目寻找预租(售)的客户;进一步分析市场状况，初步确定目标市场、售价或租金水平;制定项目开发过程的监控策略;洽谈开发项目保险事宜等。