2016年房地产估价师考试《经营与管理》讲义：建设阶段_第3页

　　五、安全管理

　　工程建设中安全管理的原则是安全第一、预防为主。

　　规划设计阶段，要求工程设计符合国家制定的建筑安全规程和技术规范，保证工程的安全性能。施工阶段，要求承包商编制施工组织设计时，应根据建筑工程的特点制定相应的安全技术措施;对专业性较强的工程项目，应编制专项安全施工组织设计，并采取安全技术措施。

　　承包商在施工现场采取维护安全、防范危险、预防火灾等措施;有条件的，应对施工现场实行封闭管理。施工现场对毗邻的建筑物、构筑物和特殊作业环境可能造成损害的，建筑施工企业应采取安全防护措施。可能出现的：①需临时占用规划批准范围以外场地、②可能损坏道路、管线、电力、邮电通信等公共设施、③需要临时停水、停电、中断道路交通、④需要进行爆破作业等情况，开发商应按照国家有关规定办理申请批准手续。

　　施工现场的安全由建筑施工企业负责。实行施工总承包的，由总承包单位负责。分包单位向总承包单位负责，服从总承包单位对施工现场的安全生产管理。开发商或其委托的监理工程师应监督承包商建立安全教育培训制度，对危及生命安全和人身健康的行为有权提出批评、检举和控告。开发商与承包商还要认真协调安排工程安全保险事宜，按双方约定承担支付保险费的义务。

　　六、竣工验收

　　竣工验收是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考核工程造价的重要环节。对于确已符合竣工验收条件的开发项目，都应按有关规定和国家质量标准，及时进行竣工验收。

　　㈠竣工验收的要求

　　开发项目完工并具备竣工验收条件后，承包商按国家工程竣工验收有关规定，向kfs提供完整竣工资料及竣工验收报告，并提出竣工验收申请。kfs负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。承包商按要求修改，并承担由自身原因造成修改的费用。

　　正式办理竣工验收前，kfs进行初步检查。初步检查指在单项工程或整个开发项目即将竣工或完全竣工后，组织统一检查工程的质量情况、隐蔽工程验收资料、关键部位施工记录、按图施工情况及有无漏项等。根据初步检查情况，由工程项目的监理工程师列出需要修补的质量缺陷“清单”，承包商切实落实修复这些缺陷，以便通过最终的正式验收。进行初步检查对加快扫尾工程，提高工程质量和配套水平，对加强工程技术管理，促进竣工和完善验收都有好处。

　　㈡竣工验收的依据

　　开发项目或单体工程，其竣工验收的依据是：经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。工程建设规模、工程建筑面积、结构形式、建筑装饰、设备安装等应与各种批准文件、施工图纸、标准保持一致。

　　㈢竣工验收的工作程序——3个阶段

　　1. 单项工程竣工验收。在开发小区总体建设项目中，一个单项工程完工后，根据承包商的竣工报告，首先进行检查，并组织施工单位(承包商)和设计单位整理有关施工技术资料(如隐蔽工程验收单，分部分项工程施工验收资料和质量评定结果，设计变更通知单，施工记录、标高、定位、沉陷测量资料等)和竣工图纸。然后，由组织承包商、设计单位、客户(使用方)、质量监督部门，正式进行竣工验收，开具竣工证书。

　　2. 综合验收。指开发项目按规划、设计要求全部建设完成，并符合施工验收标准后，即应按规定要求组织综合验收。验收准备工作，以开发商为主，组织设计单位、承包商、客户、质监部门进行初验，然后邀请有关城市建设管理部门，如建委、计委、建行、人防、环保、消防、开发办公室、规划局等，参加正式综合验收，签发验收报告。

　　3. 竣工验收备案。应自建设工程竣工验收合格之日起15 日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设部门或其他有关部门备案。办理工程竣工验收备案应提交的文件包括：

　　⑴工程竣工验收备案表;

　　⑵工程竣工验收报告。应包括工程报建日期，施工许可证号, 施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料;

　　⑶法律、法规规定应由规划、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件;

　　⑷施工单位签署的工程质量保修书;

　　⑸法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　在组织竣工验收时，应对工程质量的好坏进行全面鉴定。工程主要部分或关键部位若不符合质量要求会直接影响使用和工程寿命，应进行返修和加固，然后再进行质量评定。工程未经竣工验收或竣工验收未通过的，开发商不得使用、不得办理客户入住手续。

　　㈣竣工结算

　　工程竣工验收报告经认可后，承包商应向递交竣工结算报告及完整的结算资料，双方按照协议书约定的合同价款及专用条款约定的合同价款调整内容，进行工程竣工结算。收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在1个月内予以核实，给予确认或者提出修改意见。确认竣工结算报告后，应及时通知经办银行向承包商支付工程竣工结算价款。承包商收到竣工结算价款后，通常应在半个月内将竣工工程交付kfs。

　　㈤编制竣工档案

　　技术资料和竣工图是开发建设项目的重要技术管理成果，是使用单位安排生产经营、住户适应生活的需要。开发项目竣工后，要认真组织技术资料的整理和竣工图的绘制工作，编制完整的竣工档案，并按规定分别移交给房屋产权所有者和城市档案馆。

　　1.技术资料的内容

　　⑴前期工作资料：开发项目的可行性研究报告、项目建议书及批准文件、勘察资料、规划文件、设计文件及其变更资料，地下管线埋设的实际坐标、标高资料，征地拆迁报告及核准图纸、原状录相或照片资料、征地与拆迁安置的各种许可证和协议书，施工合同、各种建设事宜的请示报告和批复文件等。

　　⑵土建资料：开工报告、建(构)筑物及主要设备基础的轴线定位、水准测量及复核记录、砂浆和混凝土试块的试验报告，原材料检验证明、预制构件、加工件和各种钢筋的出厂合格证和实验室检查合格证，地基基础施工验收记录、隐蔽工程验收记录，分部分项工程施工验收记录、设计变更通知单、工程质量事故报告及处理结果，施工期间建筑物或构筑物沉降观测资料，竣工报告及竣工验收报告。

　　⑶安装方面的资料：设备安装记录，设备、材料的验收合格证，管道安装、试漏、试压的质量检查记录，管道和设备的焊接记录，阀门、安全阀试压记录，电气、仪表检验及电机绝缘、干燥等检查记录，照明、动力、电讯线路检查记录，工程质量事故报告和处理结果，隐蔽工程验收单，设计变更及工程资料，竣工验收单等。

　　2.绘制竣工图

　　开发项目的竣工图是真实地记录各种地下、地上建筑物、构筑物等详细情况的技术文件，是对工程进行验收、维护、改建、扩建的依据。

　　技术资料齐全，竣工图准确、完整，符合归档条件，这是工程竣工验收的条件之一。在竣工验收之前不能完成的，应在验收后双方商定期限内补齐。绘制竣工图的做法如下：⑴按施工图施工而无任何变动，则可在施工图上加盖“竣工图”标志后，直接作为竣工图。⑵结构形式改变、建筑平面改变、项目改变以及其他重大改变，不宜在原施工图上修改、补充，要重新绘制竣工图。⑶基础、地下构筑物、管线、结构、人防工程等，以及设备安装等隐蔽部位，都要绘制竣工图纸。⑷竣工图一定要与实际情况相符，要保证图纸质量，做到规格统一、图面整洁、字迹清楚，一经施工技术负责人签认，不得任意涂改。