2020房地产估价师《理论与方法》专项精选题：其他估价方法及其运用

第九章　其他估价方法及其运用

　　判断题

　　1.路线价法实质上是比较法。在求取路线价时不需要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整和房地产状况调整。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是路线价法概述。交易情况和市场状况在确定路线价时已经考虑了，所以计算估价对象价格时，只进行房地产状况调整即可。参见教材P364。

　　2.运用路线价法时，临街土地的价格评估，根据其临街深度、临街宽度、形状、临街状况等，对路线价进行适当的调整来求取。这些调整，可视为比较法中的房地产状况调整。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是路线价法概述。运用路线价法时，临街土地的价格评估，根据其临街深度、临街宽度、形状、临街状况等，对路线价进行适当的调整来求取。这些调整，可视为比较法中的房地产状况调整。参见教材P364。

　　3.由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是路线价法概述。路线价不做交易情况修正和市场状况调整，但必须进行房地产状况调整，临街宽度、深度、形状，都是房地产状况调整。参见教材P364。

　　4.通常将路线价区段内各宗临街土地的临街深度的平均数，设置为标准临街深度。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是设定标准临街深度。以各宗临街土地的临街深度的众数为标准临街深度，可简化以后各宗临街土地价值或价格的计算。参见教材P365。

　　5.划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是划分路线价区段。如果路线较长的繁华地段，有时需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段。参见教材P365。

　　6.某城市路线价标准深度为18m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%。则临街12m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是编制价格修正率表。价值比重/面积比重=80%/2/3=120%，平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准深度/所给临街深度=(50%+30%)×18/12=120%。参见教材P370。

　　7.以标准临街宗地的总价作为路线价时，应该采用平均深度价格修正率。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是计算临街土地价值或价格。当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。“总累、单平”。参见教材P371。

　　8.基准地价修正法估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性和调整系数体系的完整性和合理性。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是基准地价修正法的含义。基准地价修正法估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数(修正系数)体系的完整性和合理性。参见教材P378。

　　9.在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在价值时点时的值调整为其基准日期时期时的值。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是基准地价修正法的操作步骤。基准地价是定期公布的，所以在评估时，所能找到的基准地价数据一定是过去的，需要将基准地价在基准日期的价格，调整为价值时点的价格。参见教材P378。

　　10.标准价调整法中，设定的标准房地产，必须是实际存在的。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是标准价调整法。标准房地产最好是实际存在的，在没有合适的实际房地产作为标准房地产的情况下，可以虚拟某种状况的房地产作为标准房地产。参见教材P379。

　　11.标准价调整法中，进行房地产分组时，为确保估价结果的准确性，分组越小，组内房地产越相似越好。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是标准价调整法。从理论上讲，划分的组越小，组内的房地产越相似，从而需要调整的因素就会越少。但如果分组过小，则组内的交易实例等“样本”可能较少，从而难以满足测算标准房地产价值或价格的需要。参见教材P379。

　　12.修复成本法，主要用于评估不可修复的房地产价值减损额。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是修复成本法。修复成本法主要用于评估可修复的房地产价值减损额。不可修复的价值减损额用损失资本化法评估。参见教材P380。

　　13.长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，根据房地产在未来较长时期内获得收益的变动规律，推测和判断房地产价格的方法。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是长期趋势法概述。不需要了解收益方面的信息，只要知道过去的历史价格信息就可以。参见教材P384。

　　14.长期趋势法适用的估价对象是价值、价格有一定变动规律的房地产。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是长期趋势法概述。长期趋势法适用的估价对象是价值、价格有一定变动规律的房地产。参见教材P384。

　　15.运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是平均增减量法。运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。参见教材P388。

　　16.移动平均法是对原有价值、价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价值、价格平均数，形成一个新的派生平均价值、价格的时间序列，借以消除价值、价格短期波动的影响，显现出价值、价格变动的基本发展趋势。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是移动平均法。移动平均法是对原有价值、价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价值、价格平均数，形成一个新的派生平均价值、价格的时间序列，借以消除价值、价格短期波动的影响，显现出价值、价格变动的基本发展趋势。参见教材P390。

　　17.一般房地产价格越高，则房地产价格上涨趋势越强。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是长期趋势法的作用。房地产价格上涨或下降趋势的强弱，与房地产目前的价格高低无关。参见教材P392。