2020房地产估价师《理论与方法》专项精选题：成本法及其运用

第七章　成本法及其运用

　　判断题

　　1.成本法是先分别求取估价对象价值时点的重置成本或重建成本和折旧，然后将重置成本或重建成本减去折旧来求取估价对象价值的方法。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是成本法的含义。成本法简要地说，是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法;较具体地说，是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。参见教材P284。

　　2.成本法是以房地产价格的各个组成部分累加为基础，来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用于评估局部房地产的价格。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是成本法适用的估价对象。局部房地产评估也是可以采用成本法的。如果评估局部，可以先根据总体，测算出单价，再进行修正调整。参见教材P286。

　　3.成本法一般不适用于评估可独立开发的整体房地产的价值和价格。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是成本法适用的估价对象。成本法一般适用于评估可独立开发的整体房地产的价值和价格。参见教材P286。

　　4.在活跃的土地交易市场下，土地成本一般是由购置土地的价款和应由卖方缴纳的税费和直接归属于该土地的其他支出构成。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是土地成本。土地成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费(契税、印花税等)和直接归属于该土地的其他支出构成。卖方缴纳的税费(如增值税、所得税等)，和取得方的成本无关。参见教材P289。

　　5.采用成本法估价时，对于七通一平的熟地，其建设成本中的基础设施建设费，包含城市规划要求配套的项目红线外的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等设施的建设费用。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是建设成本。熟地已经包含了这些项目在土地成本中。因此在计算基础设施建设费的时候，不再考虑这些项目。生地是需要计算这些项目的。参见教材P293。

　　6.成本法计算投资利息时，土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，不管它们是借贷资金，还是自有资金，都应该计算利息。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是投资利息。自有资金也有机会成本，也需要计算利息。参见教材P294。

　　7.成本法计算销售税费时，不包含应由买方缴纳的契税，也不包含应由卖方缴纳的土地增值税和企业所得税。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是销售税费。不包含买方缴纳的税费，是因为评估的是买卖双方在各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价值，正常负担下的交易价格。不含卖方缴纳的土地增值税和企业所得税，是为了便于估算正常开发利润，刨除个别因素。不同的企业，其土地增值情况和利润情况差异较大。参见教材P297。

　　8.成本法中的开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下的开发商期望获得的利润。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是开发利润。开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下的平均利润，而不是个别利润、期望利润。参见教材P297。

　　9.某房地产开发项目的开发利润为360万元，土地成本、建设成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是开发利润。投资利润率=开发利润/(土地成本+建设成本+管理费用+销售费用)=360/2000=18%。参见教材P298。

　　10.住宅建筑不论其经济寿命早于还是晚于土地使用权期限结束，均按照其经济寿命计算折旧。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。住宅土地使用权到期可以自动续期。土地使用权的限制无影响。非住宅遵循“孰短原则”，建筑物经济寿命早于土地使用权到期的，应该按照建筑物经济寿命计算折旧;建筑物经济寿命晚于土地使用权到期的，无偿收回建筑物的，应该按照土地使用权到期时间计算折旧。参见教材P327。

　　11.建筑物重置成本是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。这个概念是重建价格。重建是复原，重置是替代。注意“相同”二字。参见教材P305。

　　12.重置成本是技术进步的结果，通常重置成本低于重建成本。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。技术进步，成本降低，故重置成本低于重建成本。参见教材P305。

　　13.在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。有些功能落后是可以修复的，有些功能落后是不可修复的。如无法调整的建筑设计的缺陷，就是不可修复的功能落后。参见教材P312。

　　14.建筑物的有效年龄，可能等于也可能大于或者小于其实际年龄。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。建筑物的有效年龄取决于建筑物的维护保养情况，建筑物有效年龄可能等于也可能大于或者小于其实际年龄。参见教材P313。

　　15.一般而言，建筑物经济寿命短于其自然寿命。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。建筑物的经济寿命短于其自然寿命。如果建筑物经过了更新改造，包括改建、扩建和修缮等，其自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。参见教材P314。

　　16.利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命。参见教材P313。

　　17.成新折旧法比较精准，主要用于后期估价。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。成新折旧法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是在大范围内开展建筑物现值摸底调查。参见教材P317。

　　18.某房产年折旧率为1.6%，有效年龄为12年，按直线法评估该房产应为完好房。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房屋完损等级评定的有关规定。成新率=1-1.6%×12=80.8%。大于八成新。是完好房。参见教材P329。

　　19.住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。根据《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”参见教材P326。