2020房地产估价师《理论与方法》专项精选题：房地产估价概论

　　第一章　房地产估价概论

　　判断题

　　1.某注册房地产估价师王某拟购买A市C区的一套多层住房，他根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的含义。必须是专业人员的职业行为而非个人行为，王某对自己的房屋进行估价，是个人行为，不是由专业机构完成，缺乏公信力，不具备专业估价的全部特征，因而不是专业房地产估价。参见教材P2。

　　2.张估价师对某房地产在商业开发前提下的价值进行了估价，并提交了房地产价值咨询报告。开发商采信了他的报告意见，参与了该地块的拍卖竞投，并最终以略高于估价结果的价格取得了该地块的土地使用权。但其后遭遇金融危机，该地块市场价格暴跌。张估价师因此需要承担不实估价的法律责任。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价仅提供价值意见，而不作价格保证。且张估价师做的是咨询性估价，法律责任较低。这个案例也显示出“估价假设”的重要，商业开发前提就是估价假设，在咨询报告中，如果张估价师注明了未考虑可能的金融危机的影响，则更能帮助张估价师回避风险。参见教材P7。

　　3.房地产估价是提供价值意见而不作价格保证，因此房地产估价机构和估价师在出具估价报告结论时，可以不负任何责任。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。估价是估价机构和估价师以专业机构和专家的身份发表对估价对象价值或价格的专业意见，而不应被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现价格的保证。但这又不能被误解为估价机构和估价师可以随意发表意见，并且可以不负任何责任。刑法，公司法、证券法等都有估价的法律责任的约定。参见教材P7。

　　4.鉴证性或证据性估价的法律责任一般大于咨询性或参考性估价的法律责任。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。在鉴证性估价和咨询性估价这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。参见教材P7。

　　5.由于委托人不同，不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估价值通常不完全相同。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估价值通常不完全相同，其主要原因应该在于掌握的有关信息不同。但是委托人不同，不能成为评估价值不同的原因和理由，否则就违背了职业道德要求。参见教材P9。

　　6.一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。如果选用实际成交价格，需要进行适当的修正或调整。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。实际成交价格可能是非正常交易价格，不是正常合理价格。如果选用实际成交价格来判断估价结果的准确性，就需要对它进行适当的修正或调整。参见教材P10。

　　7.制定估价标准和规范，目的在于防范和减少估价误差。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。估价标准或规范、准则、规则、办法，是为了避免不同的估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一时间的估价结果出现较大差异。参见教材P10。

　　8.反向住房抵押需要评估房屋现在的市场价值和老年人预期寿命结束时的未来房屋市场价值。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是其他方面的需要。反向住房抵押需要评估房屋现在的市场价值和老年人预期寿命结束时的未来房屋市场价值。目的在于确定每月(或每年)的最高养老金。参见教材P28。

　　9.公司形式的房地产估价机构要求有2名以上评估师。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是估价当事人。公司形式的评估机构应有8名以上评估师和2名以上股东，其中三分之二以上股东应是具有3年以上从业经历且最近3年内未受停止从业处罚的评估师。参见教材P29。

　　10.委托人委托估价、获取估价报告只能是供自己使用，不能提供给第三方使用。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是估价当事人。委托人委托估价、获取估价报告的目的可能是供自己使用，也可能是提供给特定的第三方使用。例如，受上市公司委托出具的某些估价报告是提供给社会公众使用。也是举反例排除。参见教材P30。

　　11.在房地产损害赔偿估价中，如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额，则损害在经济上是可修复的。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产损害赔偿的需要。在房地产损害赔偿估价中，如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额，则损害在经济上是不可修复的。参见教材P21～22。

　　12.在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，是评估报告使用人，被征收人是评估报告使用人和估价利害关系人。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是估价委托人。在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，房屋征收部门和被征收人都是估价利害关系人，也是估价报告使用人。参见教材P29～30。

　　13.任何一个估价项目都有估价目的。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是估价目的。委托人一般不会无缘无故花钱委托估价机构估价，肯定是为了某种需要才委托估价机构估价，因此任何估价项目都有估价目的。注意：本题中也有“任何”字眼，但是本题是正确的。所以前面总结的规律，只在大多数的情况下成立，不是绝对的。如果不清楚，需要猜测时，才能采用那种方法。参见教材P30。

　　14.如果为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，可以不考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是估价目的。如果是为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金(简称合同租金、租约租金，即实际租金)与市场租金(房地产在市场上的平均租金，即客观租金)差异的影响。参见教材P31。

　　15.租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主不再有效。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是估价目的。房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。买卖不破租赁。参见教材P31。

　　16.房地产估价对象范围，也可能含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是估价对象。房地产估价中也可能含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值。如某个可供直接经营使用的宾馆、商店、餐馆、汽车加油站、高尔夫球场等的交易提供价值参考依据而估价，其评估价值除了包含该宾馆、商店、餐馆、汽车加油站、高尔夫球场等的建筑物及其占用范围内的土地的价值，通常还包含房地产以外的资产，如家具、电器、货架、机器设备等的价值。参见教材P32。

　　17.每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是估价方法。每种估价方法都有其适用的估价对象和估价需要具备的条件。它们有时可以同时运用于同一估价对象。参见教材P36。

　　18.国家标准《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最高的估价标准，是估价的最高要求。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是估价依据。国家标准《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准，并在不同有关法律、法规、政策、标准相抵触的前提下有所创新。参见教材P34。

　　19.房地产估价师执业资格属于水平评价类职业资格。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是中国房地产估价行业的发展。房地产估价师执业资格属于准入类职业资格。参见教材P39。