2020房地产估价师理论与方法章节专项题：房地产估价程序

第十章　房地产估价程序

　　单项选择题

　　1.下列估价业务中，估价机构可以承接的是(　)。

　　A.超出了估价机构业务范围的估价业务

　　B.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务

　　C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务

　　D.承接后出现很大执业风险的估价业务

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是不应承接估价业务的情形。有利害关系回避，选派其他没有利害关系的估价师进行评估。参见教材P398。

　　2.下列估价业务中，属于估价机构不应承接的业务的是(　)。

　　A.被动接受的估价业务

　　B.业主没有提供明确估价目的的业务

　　C.估价项目所处区位环境复杂的业务

　　D.超越资质等级的业务

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是不应承接估价业务的情形。选项D属于不应承接的估价业务。参见教材P397～399。

　　3.在估价机构多、竞争激烈的情况下，估价业务的主要来源通常是(　)。

　　A.主动争取

　　B.主动接受

　　C.被动争取

　　D.被动接受

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是估价业务来源渠道。在估价机构多、竞争激烈的情况下，“主动争取”是估价业务的主要来源。参见教材P397。

　　4.下列选项中，属于按照估价目的划分的业务来源的是(　)。

　　A.商业银行委托的估价

　　B.税收估价

　　C.商业用房估价

　　D.工业用房估价

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是估价业务来源渠道。选项A属于按照不同类型的委托人或客户为来源的估价;选项CD属于按照不同估价对象为来源的估价。参见教材P397。

　　5.暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有(　)。

　　A.在建工程抵押估价业务

　　B.城市房屋征收补偿估价业务

　　C.该机构股东拥有的房地产抵押估价业务

　　D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是不应承接估价业务的情形。选项AB超出了资质范围;选项C是具有利益关联关系，需要回避，不能承接。暂定期内三级资质，五个不能做：公司上市，企业清算、司法鉴定、房屋征收、在建工程抵押。二级资质，前两不能做，三级资质(三司)，前三不能做。参见教材P398。

　　6.房地产估价分支机构应当以(　)名义承揽估价业务。

　　A.承接业务的房地产估价师

　　B.分支机构负责人

　　C.分支机构

　　D.设立该分支机构的估价机构

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是估价业务接洽与承接。分支机构应以设立该分支机构的估价机构的名义承接估价业务。参见教材P400。

　　7.关于明确估价基本事项的说法，错误的是(　)。

　　A.估价目的本质上由委托人的估价需要决定

　　B.价值时点由估价目的决定

　　C.估价对象由委托人指定的基础上，根据估价目的依法具体确定

　　D.价值类型由估价师决定

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是确定估价基本事项。估价对象不能简单地根据委托人的要求来确定，而应在委托人初步指定及提供有关情况和资料的基础上，根据已确定的估价目的依法具体确定，并应明确界定其范围，不得遗漏或虚构。价值类型与价值时点一样，在本质上既不是委托人决定的，也不是估价师决定的，而是由估价目的决定的。参见教材P402～407。

　　8.明确估价基本事项是估价的重要前提，不能明确估价基本事项的责任主要应归属于(　)。

　　A.估价委托人

　　B.估价利害关系人

　　C.估价师

　　D.估价对象的权利人

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是估价基本事项概述。估价基本事项不能明确的责任主要在估价师。参见教材P402。

　　9.确定估价对象及其范围和内容时，应根据已确定的(　)依法具体确定，并应明确界定其范围，不得遗漏或虚构。

　　A.估价原则

　　B.估价目的

　　C.估价方法

　　D.估价程序

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是估价对象的确定。估价对象应是估价师在委托人指定的基础上，根据已确定的估价目的依法具体确定，并应明确界定其范围，不得遗漏或虚构。参见教材P404。

　　10.房地产估价人员必须了解房地产的供求状况以及影响房地产价格的各种因素，并且应该不断提高自己的估价技能和丰富自己的估价经验，必须遵循严谨的(　)。

　　A.估价目的

　　B.估价程序

　　C.价值时点

　　D.估价作业日期

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价程序的作用。估价师必须遵循科学、严谨、完整的估价程序。严格遵守估价程序，可以减少缺失差错，是对估价机构和估价师的保护。参见教材P396。

　　11.未进行实地查勘的估价对象内部状况，应作为(　)在估价报告中说明。

　　A.未定事项假设

　　B.背离事实假设

　　C.不相一致假设

　　D.依据不足假设

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是估价假设和限制条件。因征收、司法拍卖等强制取得或强制转让房地产，房地产占有人拒绝估价师进入估价对象内部进行实地查勘，或估价对象涉及国家秘密，估价师不得进入其内部进行实地查勘的，对不掌握估价对象内部状况的说明以及对估价对象内部状况的合理假定。参见教材P419。

　　12.某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取;采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了(　)。

　　A.假设开发法和基准地价修正法两种方法

　　B.假设开发法和成本法两种方法

　　C.假设开发法、比较法、收益法和成本法四种方法

　　D.假设开发法、比较法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是选用估价方法进行测算。本题采用的主要方法只有2种，假设开发法和成本法，其他的几种方法属于求取其中部分数据时采用的技术手段，不属于完整的方法。参见教材P413。

　　13.下列关于实地查勘估价对象的表述中，错误的是(　)。

　　A.房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对

　　B.房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄

　　C.房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣

　　D.估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是实地查勘估价对象。选项B错误，实地查勘估价对象的工作内容之一是：拍摄能反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料。参见教材P412。

　　14.房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当有(　)见证，有关情况应当在估价报告中说明。

　　A.房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人

　　B.与房屋征收部门、房地产估价机构无利害关系的第三人

　　C.公证机关和无利害关系的第三人

　　D.人民法院

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是实地查勘估价对象的实施和记录。被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应在估价报告中说明。参见教材P413。

　　15.估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价目的、估价对象、价值时点、估价原则、估价依据、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师和(　)。

　　A.价值类型、估价作业期、估价的假设与限制条件

　　B.价值类型、估价对象分析、致估价委托人函

　　C.价值类型、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制

　　D.价值类型、估价作业期、实地查勘期

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是估价结果报告。估价结果报告还包括价值类型、估价作业日期、实地查勘期。参见教材P420～421。