2020房地产估价师理论与方法章节专项题：房地产估价原则

第四章　房地产估价原则

　　单项选择题

　　1.下列做法中，体现一贯性原则的是(　)。

　　A.为同一估价目的，同一房地产信托投资基金物业在不同价值时点的价格或价值评估

　　B.为同一估价目的，不同房地产信托投资基金物业在同一价值时点的价格或价值评估

　　C.为征收持有环节房地产税服务的估价

　　D.资产置换双方同类房地产价值评估

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是一贯性原则和一致性原则。一贯性原则是指为同一估价目的，在不同时间对同一房地产再次或多次估价时，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。选项BCD均为遵循一致性原则。参见教材P172。

　　2.下列做法中，体现一致性原则的是(　)。

　　A.为同一估价目的，同一房地产信托投资基金物业在不同价值时点的价格或价值评估

　　B.为同一估价目的，不同房地产信托投资基金物业在同一价值时点的价格或价值评估

　　C.房地产抵押价值评估

　　D.为财务报告服务的房地产价值评估

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是一贯性原则和一致性原则。一致性原则是指为同一估价目的，对同一或相关估价项目涉及的各宗同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。选项AD均为遵循一贯性原则。参见教材P172。

　　3.下列选项中，可以不遵循最高最佳利用原则的情况是(　)。

　　A.市场价值评估

　　B.现状价值评估

　　C.抵押价值评估

　　D.开发价值评估

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的主要原则。现状价值评估，是按估价对象在某一特定时间(通常为现在)的实际状况而非最高最佳利用状况进行评估，因此不应遵循最高最佳利用原则。参见教材P154。

　　4.可以设置抵押的房地产是(　)。

　　A.城镇国有土地所有权

　　B.教学楼

　　C.依法被查封的商品房

　　D.共有产权的商铺

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是合法原则。选项D只要共有产权人同意，就可以设置抵押。参见教材P159。

　　5.以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点为(　)。

　　A.签订估价委托合同日

　　B.发放抵押贷款日

　　C.估价对象实地查勘日

　　D.未来处置抵押房地产日

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是价值时点原则。实务中，一般都是以实地查勘日作为价值时点的。参见教材P162。

　　6.评估受贿房地产，其价值时点为(　)。

　　A.产权登记日

　　B.受贿日

　　C.案发日

　　D.委托日

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是价值时点原则。评估受贿房地产的价值，从理论上讲，科学的价值时点应为过去的受贿之日，而不是后来的案发之日或委托估价之日，相应的估价对象状况应为受贿当时的房地产状况(但应注意期房与现房的不同)。参见教材P163。

　　7.某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全焚毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，价值时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为(　)。

　　A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

　　B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

　　C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

　　D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是价值时点原则。房屋已经焚毁，所以需要评估房屋过去未焚毁时的状态下，在目前市场状态下的价值(损失额，也是理赔金额)。参见教材P162。

　　8.下列估价中，价值时点为现在、估价对象为过去状况的是(　)。

　　A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价

　　B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估

　　C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价

　　D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是价值时点原则。选项A价值时点和估价对象都是过去;选项B价值时点为现在，估价对象为过去;选项C价值时点和估价对象都是现在;选项D价值时点是现在，但是估价对象为期房，为未来的状况。参见教材P162～163。

　　9.预测性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是(　)。

　　A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

　　B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

　　C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

　　D.估价对象状况为将来，房地产市场状况为将来

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是价值时点原则。预测性房地产估价，估价对象状况及房地产市场状况均为价值时点将来时的状况。最常见的预测性估价，是假设开发法，未来开发完成后的房地产价值。参见教材P162，表4-1，以及教材P164。

　　10.在评估期房价格时，(　)。

　　A.估价对象状况及房地产市场情况均为价值时点(现在)的状态

　　B.估价对象状况为价值时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态

　　C.估价对象状况及房地产市场情况均为价值时点(未来)的状态

　　D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为价值时点(现在)的状态

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是价值时点原则。价值时点为现在，估价对象状况为未来状况的估价。此种情形如评估期房的价值。参见教材P162～163。

　　11.某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提，对该房地产抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应该满足条件中的(　)。

　　A.技术上的可能

　　B.经济上的可行

　　C.价值最大化

　　D.法律上许可

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。产权登记为工业用途，私自改造为商铺，未经管理部门批准，属于不合法的利用行为。最高最佳利用必须是在合法前提下的。参见教材P166。

　　12.以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳利用，体现的原理是(　)。

　　A.替代原理

　　B.适合原理

　　C.均衡原理

　　D.收益递增递减原理

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。均衡原理指各内部要素的搭配是否合理，如土地和建筑物。内部要素叫均衡，内外组合叫适合。参见教材P169。

　　13.有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示，乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于(　)。

　　A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用

　　B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率

　　C.甲土地的价值高于乙土地的价值

　　D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。土地上有一陈旧过时、需要拆除的建筑物V=VL+建筑物残值-建筑物的拆迁费用。关于容积率和土地使用期限的信息，题干未给出。甲乙地块基本情况都类似，所以其土地价值应该也差不多。参见教材P168～169。

　　14.最高最佳利用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳，可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是(　)。

　　A.收益递增递减原理

　　B.均衡原理

　　C.替代原理

　　D.适合原理

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。题中选项A收益递增递减原理帮助确定最佳规模和最佳集约度;选项B均衡原理也是帮助确定最佳集约度和最佳规模;选项D适合原理帮助确定是否与外部环境协调，帮助确定最佳用途;选项C替代原理是比较法的理论依据。参见教材P167～169。

　　15.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据(　)，应按服装店用途进行估价。

　　A.合法原则

　　B.最高最佳利用原则

　　C.价值时点原则

　　D.替代原则

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。房地产估价之所以要遵循最高最佳利用原则，是因为在现实的房地产利用中，每个房地产拥有者都试图采用最高最佳利用方式充分发挥其房地产的潜力，以获取最大的经济利益。参见教材P166。

　　16.某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元;如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元;折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是(　)。

　　A.维持现状

　　B.重新装修

　　C.改变用途

　　D.重新开发

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。(1)现状下持续经营的价值=5000万元;(2)重新装修价值=6500/(1+10%)-800/(1+10%)0.5-500=4646万元(装修方案被否决);(3)改变用途价值=8000/(1+10%)-2160/(1+10%)0.5-500=4713万元(改变用途方案被否决)。没有给出重新开发的信息，所以维持现状价值是最高的。参见教材P170。

　　17.运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用(　)的收益估计值。

　　A.较高

　　B.较低

　　C.平均

　　D.居中

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是谨慎原则。谨慎原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面。参见教材P171。