2020房地产估价师理论与方法强化题（十）

　　多项选择题

　　1、房地产估价的原则主要有(　)。

　　A、独立客观公正原则

　　B、合法原则

　　C、谨慎原则

　　D、替代原则

　　E、价值对象原则

　　2、我国《物权法》规定，下列不得抵押的财产有(　)。

　　A、自留山

　　B、自留地

　　C、被依法查封的财产

　　D、被依法监管的财产

　　E、乡镇企业的厂房抵押时其占有范围内的土地使用权

　　3、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合下列条件(　)。

　　A、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金

　　B、取得土地使用权证书

　　C、转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书

　　D、按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件

　　E、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的20%以上

　　4、现状为在建工程的房地产，由于估价目的不同，同时存在着3种估价，包括(　)。

　　A、价值时点为现在，估价对象为现在状况

　　B、价值时点为现在，估价对象为未来状况

　　C、价值时点为过去，估价对象为现在状况

　　D、价值时点为未来，估价对象为未来状况

　　E、价值时点为现在，估价对象为过去状况

　　5、最高最佳利用原则必须同时符合(　)标准。

　　A、法律上允许

　　B、技术上可能

　　C、经济上可行

　　D、价值最大化

　　E、公益最大化

　　6、对某房地产转让价格进行评估时，经分析发现将其装修改造后能获得最大收益，这时应遵循的估价原则有(　)。

　　A、替代原则

　　B、谨慎原则

　　C、合法原则

　　D、最高最佳利用原则

　　E、价值时点原则

　　7、在不考虑外部折旧的情况下，当成本价值(　)比较价值或收益价值，说明房地产供大于求或房地产市场不景气。

　　A、大大高于

　　B、大大小于

　　C、等于

　　D、小于

　　8、评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的(　)。

　　A、社会一般收益率

　　B、最低期望收益率

　　C、特定投资者所要求的最低期望收益率

　　D、特定投资者所要求的最低收益率

　　9、下列房地产价值类型中，不一定低于市场价值的是(　)。

　　A、现状价值

　　B、谨慎价值

　　C、快速变现价值

　　D、残余价值

　　10、下列关于各种类型租金的表述中，错误的是(　)。

　　A、市场租金是指由市场供求状况决定的租金

　　B、商品租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金

　　C、准成本租金是指接近但还达不到成本租金水平的租金

　　D、福利租金是象征性收取的很低水平的租金

　　多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价原则概述。房地产估价原则主要有独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则、谨慎原则。此外，还有一致性原则、一贯性原则。参见教材P153。

　　2、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 本题考查的是合法原则。《物权法》规定，下列财产不得抵押：(1)土地所有权;(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产;(5)依法被查封、扣押、监管的财产;(6)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。参见教材P158。

　　3、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 本题考查的是合法原则。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。参见教材P159。

　　4、

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】 本题考查的是价值时点原则。现状为在建工程的房地产，由于估价目的不同，同时存在着3 种估价：(1)价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价;(2)价值时点为现在，估价对象状况为未来状况的估价;(3)价值时点为未来，估价对象状况为未来状况的估价。参见教材P164。

　　5、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。最高最佳利用必须同时满足四个条件：法律上允许;技术上可能;财务上可行;价值最大化。参见教材P166。

　　6、

　　【正确答案】 ACDE

　　【答案解析】 本题考查的是谨慎原则。选项B，谨慎原则是针对抵押目的估价的特定原则，除现状价值评估外，房地产估价均应遵循最高最佳利用原则。合法原则、替代原则、价值时点原则是普适性原则。参见教材P171。

　　7、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。当成本价值(在不考虑外部折旧的情况下)大大高于比较价值或收益价值，说明房地产供大于求或房地产市场不景气;反之，则说明房地产供不应求或房地产市场景气。参见教材P90。

　　8、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估市场价值时所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。参见教材P92。

　　9、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项A，在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。参见教材P92。

　　10、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。选项B错误，商品租金也称为全价租金，是指以房地产价值为基础确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成。成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。参见教材P94。