2020房地产估价师理论与方法强化题（八）

　　多项选择题

　　1、形成房地产有效需求必须具备的条件有(　)。

　　A、消费者有购买意愿

　　B、城市经济高速发展

　　C、人口急剧增长

　　D、消费者能够承受并支付得起房地产价格

　　E、有足够的房地产供给能力

　　2、下列关于挂牌价格和成交价格的表述中，正确的有(　)。

　　A、挂牌价格通常高于成交价格

　　B、挂牌价格可以作为估价依据

　　C、在一笔成功的房地产交易中，买卖双方成交价不小于卖方最低要价，不大于买方最高出价

　　D、成交价格是个别价格，通常随着交易者对交易对象和市场行情了解程度的不同而不同

　　E、通常情况下，招标方式出让的地价高于挂牌方式出让的地价

　　3、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，正确的有(　)。

　　A、现状价值可能高于市场价值

　　B、投资价值高于市场价值

　　C、谨慎价值低于市场价值

　　D、快速变现价值低于市场价值

　　E、残余价值等于市场价值

　　4、下列各项中，属于市场价值形成条件的有(　)。

　　A、适当营销

　　B、适当的期间完成交易

　　C、谨慎行事

　　D、公平交易

　　E、熟悉情况

　　5、同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为(　)不同。

　　A、开发成本

　　B、运营费用

　　C、纳税状况

　　D、对未来的信心

　　E、市场利率

　　6、关于相同条件下同一估价对象的市场价值和现状价值的说法，正确的有(　)。

　　A、在合法利用下，现状价值不高于市场价值

　　B、在合法利用下，(市场价值一现状价值)≥将现状利用改变为最佳利用的必要支出及应得利润

　　C、在现状利用为最高最佳利用下，现状价值等于市场价值

　　D、在不是合法利用下，现状价值不低于市场价值

　　E、同一估价目的、价值类型下，不能同时评估市场价值和现状价值

　　7、下列属于成本租金的有(　)。

　　A、折旧费

　　B、维修费

　　C、管理费

　　D、利润

　　E、投资利息

　　8、投保火灾险时的保险价值包括(　)。

　　A、遭受火灾毁损的建筑物价值

　　B、遭受火灾毁损的土地价值

　　C、连带损失

　　D、租金损失

　　E、遭受火灾毁损的建筑物重建成本

　　9、按照房地产权利的种类划分房地产价格时，主要包括(　)。

　　A、房地产所有权价格

　　B、土地使用权价格

　　C、其他房地产权利价格

　　D、历史成本

　　E、可变现净值

　　10、关于评估带租约房地产的说法，正确的有(　)。

　　A、合同租金与市场租金的差异程度，影响承租人权益价值

　　B、抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值

　　C、无租约限制价值是指房地产在不考虑租赁因素影响情况下的价值

　　D、房屋征收评估应评估无租约限制价值

　　E、只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变

　　答案

　　多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 AD

　　【答案解析】 本题考查的是价格和价值。有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要— 不仅愿意购买，而且有能力购买。有效需求=意愿+支付能力。参见教材P84。

　　2、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项B错误，挂牌价格不能作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考;选项E错误，在通常情况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高，招标方式出让的地价次之，协议方式出让的地价最低。参见教材P86～88。

　　3、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项B，投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为(如购买)能够实现的基本条件。当房地产的投资价值大于该房地产的价格时，说明值得投资;反之，说明不值得投资。因此，投资价值的评估结果可能大于也可能等于，甚至可能小于市场价值的评估结果;选项E，残余价值一般低于市场价值。参见教材P90～93。

　　4、

　　【正确答案】 ACDE

　　【答案解析】 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值的形成条件主要有5个：(1)适当营销;(2)熟悉情况;(3)谨慎行事;(4)不受强迫;(5)公平交易。参见教材P91。

　　5、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。同一房地产之所以对不同的投资者有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在品牌、开发成本、运营费用等方面的优势不同，纳税状况不同，风险偏好不同，对未来房地产市场的预期或信心不同。参见教材P91。

　　6、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，则现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。在合法利用下，必然有(市场价值一现状价值)≥将现状利用改变为最高最佳利用的必要支出及应得利润。否则，现状利用就是最高最佳利用，现状价值就是市场价值。选项D，在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值;选项E，在现状利用就是最高最佳利用时，现状价值就是市场价值。参见教材P92～93。

　　7、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】 本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。参见教材P94。

　　8、

　　【正确答案】 ACDE

　　【答案解析】 本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。投保火灾险时的保险价值，通常仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重建成本或重置成本和修复期间的经济损失(如停产停业损失、租金损失等)。参见教材P96～97。

　　9、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 本题考查的是房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格。房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格是按照房地产权利的种类划分的几种价格。参见教材P97。

　　10、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】 本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。选项B错误，房地产转让、抵押估价应评估出租人权益价值;选项E错误，承租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值，其评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值，合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值会发生改变。参见教材P99。