2020年房地产估价师理论与方法课后测试题（五）

　　单项先择题

　　1.关于地租测算的说法，错误的是(　)。

　　A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息

　　B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的

　　C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等

　　D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是地租理论及地租的测算。选项D错误，未耕地的地租=同等质量和位置的已耕地的地租-开垦费用的利息。参见教材P250～251。

　　2.某宗土地总面积为1000m2，容积率为2.8，土地单价为3500元/m2，若将容积率提高到4，楼面地价不变，则理论上补地价的数额为(　)万元。

　　A.105

　　B.150

　　C.420

　　D.500

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是价差法。补地价=新规划条件下地价-旧规划条件下地价=3500/2.8×(4-2.8)×1000=150(万元)。参见教材P382。

　　3.对一幢住宅楼进行整体估价时，不能作为区位因素的是(　)。

　　A.朝向

　　B.楼层

　　C.交通条件

　　D.楼前绿化

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。当为某幢房屋中的某层、某套时，楼层是重要的位置因素，对整幢楼评估时，楼层不作为区位因素。参见教材P406。

　　4.下列估价工作中，宜首先进行的是(　)。

　　A.制定估价作业方案

　　B.实地查勘估价对象

　　C.确定估价结果

　　D.撰写估价报告

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是估价程序。在明确了估价基本事项的基础上，制定估价作业方案，以保质、按时完成该估价项目。参见教材P395。

　　5.根据《资产评估法》和《房地产估价规范》，估价资料保存期限应不少于15年;属于法定评估业务的，保存期限不少于30年，起算日期为(　)。

　　A.估价作业开始日期

　　B.估价对象实地查勘之日

　　C.价值时点

　　D.估价报告出具之日

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算。根据《资产评估法》和《房地产估价规范》，估价资料保存期限应不少于15年;属于法定评估业务的，保存期限不少于30年;估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的，应保存到估价服务的行为结束。参见教材P424。

　　多项选择题

　　1.某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万元，销售税费为50万元。正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.31%，投资利润率为12%，土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有(　)。

　　A.评估对象土地取得成本为196万元

　　B.应计算利息项目的总金额为535万元

　　C.土地取得成本的计息期为1.5年

　　D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元

　　E.开发利润为64.20万元

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是开发利润。(1)由于类似工业用地的重新购建价格为200万元(50年建设用地使用权)，估价对象剩余土地使用权年限为45年，则估价对象土地取得成本=200×[1-(1+6%)-45]/[1-(1+6%)-50]≈196(万元)。是否要做年期修正，是关键。(2)应计算利息项目包括土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用=196+300+15+20=531(万元)。(3)土地取得成本之外其他计息项目=(300+15+20)×[(1+6.31%)1.5/2-1]=15.73(万元)。(4)投资利润率=开发利润/(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用)，开发利润=12%×(196+300+15+20) =0.12×531=63.72(万元)。参见教材P297。

　　2.关于假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值的说法，正确的有(　)。

　　A.通常是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值

　　B.通常是未来开发完成后的房地产在价值时点房地产市场状况下的价值

　　C.通常是未来开发完成之时房地产市场状况下的价值

　　D.不宜将类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为测算结果

　　E.不能采用成本法求取开发完成后的房地产价值

　　『正确答案』ADE

　　『答案解析』本题考查的是开发完成后的价值。选项A，假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值是指在价值时点之后未来某时点市场状况下开发完成后的房地产状况的价值。选项B，在静态分析法中，未来开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值。选项C，动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值;但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值;当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。选项E，运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法求取，否则表面上是采用假设开发法估价，实质上是采用成本法估价。参见教材P349～350。

　　3.关于长期趋势法用途的说法，正确的有(　)。

　　A.可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值

　　B.可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益

　　C.可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整

　　D.可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低

　　E.可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏

　　『正确答案』ABE

　　『答案解析』本题考查的是长期趋势法的作用。选项C错误，长期趋势法可用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整;选项D错误，长期趋势法可用来比较、分析两宗或两宗以上房地产价值、价格的发展趋势或潜力。参见教材P392。

　　4.关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有(　)。

　　A.本质上都是比较法

　　B.都需要进行市场状况调整

　　C.都需要进行交易情况修正

　　D.都需要进行土地状况调整

　　E.都是批量估价方法

　　『正确答案』AD

　　『答案解析』本题考查的是路线价法。路线价法不需要进行市场状况调整，基准地价修正法需要，两种方法均需要进行土地状况调整，路线价法可以在短时间内对多宗土地进行估价，是批量估价方法，基准地价修正法不是。参见教材P364、378。

　　5.房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括(　)。

　　A.房地产估价报告使用期限

　　B.经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定

　　C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定

　　D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定

　　E.为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是估价报告的组成。选项E错误，房地产市场状况必须是客观真实的，不能假定。参见教材P419。