2020房地产估价师理论与方法阶段练习题（一）

　　单项选择题

　　1、现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其(　)。

　　A、市场价值

　　B、花费的成本

　　C、效用

　　D、投资价值

　　2、在人流量很小的地方建造商场，无论谁来建造该商场，都需要花费很多成本，但该商场却不会有那么高的价值，这说明了(　)。

　　A、应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整

　　B、应结合估价委托人的要求，对成本法估价进行调整

　　C、应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整

　　D、应在实际成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整

　　3、王某取得一宗面积为10000平方米的住宅用地的土地使用权，楼面地价为2000元/m2，容积率为3，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税，则王某的土地成本为(　)万元。

　　A、2000

　　B、5820

　　C、6000

　　D、6180

　　4、某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田，该项目涉及B村农业人口50户，180人，据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为(　)万元，最高为(　)万元。

　　A、30，60

　　B、30，80

　　C、60，100

　　D、80，100

　　5、成本法中一般不计息的项目是(　)。

　　A、土地成本

　　B、销售费用

　　C、建设成本

　　D、销售税费

　　6、采用成本法估价时，关于投资利息的表述中，正确的是(　)。

　　A、投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费

　　B、从估价的角度看，自有资金应获得的利息可以算作开发利润

　　C、投资利息的应计息项目包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用和销售税费

　　D、投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率

　　7、房地产开发投资利润率的计算基数为(　)。

　　A、土地成本+建设成本

　　B、开发完成后的房地产价值

　　C、土地成本+建设成本+管理费用

　　D、土地成本+建设成本+管理费用+销售费用

　　8、某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，销售税金及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为(　)万元。

　　A、2651.52

　　B、2667.75

　　C、2705.63

　　D、2771.49

　　9、某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为(　)万元。

　　A、939.56

　　B、947.80

　　C、952.51

　　D、986.84

　　10、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，建设成本和管理费用为1200元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为(　)。

　　A、7.90%

　　B、11.08%

　　C、11.83%

　　D、13.73%

　　答案

　　单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是成本法概述。现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。参见教材P287。

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是成本法概述。成本法估价时注意“逼近”，特别要注意下列3个问题：(1)应采用客观成本而不是实际成本。实际成本也称为个别成本，是购置估价对象的实际支出，或开发建设估价对象的实际支出及所得利润。客观成本也称为正常成本，是购置估价对象的必要支出，或开发建设估价对象的必要支出及应得利润，或实际成本经剔除特殊的、偶然的因素后的成本;(2)应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整;(3)应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。参见教材P287～288。

　　3、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产价格构成。土地成本为：2000×3×10000×(1+3%)=6180(万元)。参见教材P290。

　　4、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房地产价格构成。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低=1000元/亩×100亩×6=60(万元)。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最高=1000元/亩×100亩×10=100(万元)。参见教材P290。

　　5、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产价格构成。销售税费一般不计算利息。参见教材P294。

　　6、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产价格构成。选项A错误，投资利息与财务费用或融资成本有所不同，是在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不是借款部分的利息支出和相关手续费等;选项B错误，从估价的角度看，为了使评估价值客观合理，通常需要把房地产开发企业的自有资金应获得的利息与其应获得的开发利润分开，不能把自有资金应获得的利息算作开发利润;选项C错误，投资利息的应计息项目包括土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，销售税费一般不计算利息;选项D正确，投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率。参见教材P294。

　　7、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产价格构成。房地产开发投资利润率的计算基数为：土地成本+建设成本+管理费用+销售费用。参见教材P298。

　　8、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是房地产价格构成。综合楼价值V=1000+800+60+140+(5.6%+2%)V+(1000+800)×25%，解得综合楼价值V=2651.52(万元)。直接成本利润率的计算基数，只有前两项。参见教材P298。

　　9、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房地产价格构成。V=200+500+50+3%V+6%V+(200+500+50+3%V)×15%，V=952.512(万元)。参见教材P298。

　　10、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房地产价格构成。土地投资1000万，建设成本和管理费用1200万;投资利息1000×[(1+10%)1.5-1]+1200×[(1+10%)0.75-1]=242.61(万元)，销售费用3000×2%=60(万元)，销售税费3000×5.5%=165(万元)，销售利润=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39(万元)，销售利润率=332.39/3000=11.08%。参见教材P298。