2020房地产估价师理论与方法随堂习题（九）

　　单选题

　　1、房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为(　)。

　　A、房屋征收决定公告之日

　　B、原征收补偿协议达成之日

　　C、用于产权调换房屋交付之日

　　D、委托估价之日

　　2、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的(　)。

　　A、合法原则

　　B、最高最佳使用原则

　　C、替代原则

　　D、公平原则

　　3、下列关于替代原则，表述错误的是(　)。

　　A、替代原则会用于比较法、收益法，成本法等估价方法中

　　B、收益法中的客观收益是遵循价值时点原则来求取的

　　C、房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格

　　D、替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内

　　4、对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值(　)支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。

　　A、小于

　　B、大于或等于

　　C、不等于

　　D、无法确定

　　5、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为(　)。

　　A、乙土地价值低于甲土地价值

　　B、该建筑物价值小于其重置成本

　　C、该建筑物价值小于其拆除费用

　　D、该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值

　　6、某宗房地产的建筑面积为5000平方米，土地面积为3000平方米，市场上类似房地产的市场价格为8000元/平方米，土地市场单价为5000元/平方米，用成本测算的建筑物重建价格为4800元/平方米。该房地产中建筑物的现值为(　)元/平方米。

　　A、5000

　　B、4800

　　C、5500

　　D、4380

　　7、均衡原理可以帮助确定估价对象的最佳规模和(　)。

　　A、最佳用途

　　B、最佳集约度

　　C、最佳档次

　　D、最佳收益

　　8、以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用的经济原理是(　)。

　　A、最佳使用原理

　　B、适合原理

　　C、均衡原理

　　D、收益递减原理

　　9、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元;如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元;折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是(　)。

　　A、维持现状

　　B、改变用途

　　C、重新装修

　　D、重新开发

　　10、运用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用(　)的收益估计值。

　　A、较高

　　B、较低

　　C、最高

　　D、居中

　　11、国有土地上房屋征收评估时，对同一房屋征收范围内的同类被征收房屋，应一视同仁，采用相同的估价方法或对待方式进行估价，这体现了征收估价时应遵循(　)原则。

　　A、一致性

　　B、一贯性

　　C、独立客观公正

　　D、合法