2019房地产估价师考试理论与方法考前冲刺模拟题（一）

　　多选题

　　1.城市规划对土地使用管制的内容，主要包括(　)。

　　A.建筑高度

　　B.建筑结构

　　C.容积率

　　D.土地使用权来源

　　E.土地用途

　　『正确答案』ACE

　　『答案解析』本题考查的是房地产权益因素。对房地产估价来说，有意义的使用管制主要是农用地转为建设用地，以及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定。参见教材P128。

　　2.影响房地产价值的权益因素包括(　)。

　　A.房地产权利设立和行使的限制

　　B.房地产区位的限制

　　C.房地产使用管制

　　D.房地产通风采光的限制

　　E.房地产相邻关系的限制

　　『正确答案』ACDE

　　『答案解析』本题考查的是房地产权益因素。房地产的利用肯定要受到一定限制。包括：权利状况的设立和行使的限制，使用管制，和相邻关系的限制。选项B属于区位因素。参见教材P126～128。

　　3.下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有(　)。

　　A.交通便捷程度

　　B.朝向、楼层

　　C.周围环境和景观

　　D.建筑规模

　　E.外部配套设施

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。房地产区位因素包括位置、交通、外部配套设施、周围环境。建筑规模属于实物因素。参见教材P129～135。

　　4.下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有(　)。

　　A.建筑平面布置

　　B.朝向、楼层

　　C.环境景观

　　D.土地开发程度

　　E.房屋完损程度

　　『正确答案』ADE

　　『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。建筑平面布置和房屋完损程度属于建筑物实体因素;土地开发程度属于土地实体因素。只有选项BC属于区位因素。参见教材P129。

　　5.判定工业房地产区位优劣的主要因素有(　)。

　　A.临街状况

　　B.是否便于动力取得

　　C.是否便于废料处理

　　D.是否接近大自然

　　E.是否便于产品和原料运输

　　『正确答案』BCE

　　『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。选项A是商业房地产的区位要求;选项D是住宅房地产的要求。参见教材P129。

　　6.下列有关房地产金融制度政策，描述正确的是(　)。

　　A.采用由紧到松的货币政策，会导致房地产价格下降

　　B.增加土地储备贷款，会增加未来土地供应，远期增加商品房供给，房价下降

　　C.严格控制房地产开发贷款，减少商品房供给，会导致房价上涨

　　D.提高最低首付款比例，会提高购房门槛，房价下降

　　E.提高购房者房贷利率，会提高购房门槛，房价上升

　　『正确答案』BCD

　　『答案解析』本题考查的是制度政策因素。选项A错误，采用由紧到松的货币政策，会导致房地产价格上涨;选项E错误，提高购房者购房贷款利率，会提高购房门槛，房价下降。参见教材P138～139。

　　7.下列有关房地产制度政策因素，描述正确的是(　)。

　　A.政府在房价增长过快时，实施调控政策，可平抑房地产价格

　　B.政府制定最高限价，可以有效的调节房地产价格

　　C.一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，导致房地产价格上涨

　　D.在卖方市场，增加卖方税收会导致房价下降

　　E.在买方市场，减少卖方税收会导致房价上升

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是制度政策因素。选项D错误，在卖方市场，增加卖方的税收可以通过涨价转嫁给买方，从而导致房地产价格上涨;选项E错误，在买方市场，减少卖方的税收则会使房地产价格下降。参见教材P138～139。

　　8.下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有(　)。

　　A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升

　　B.如果居民收入的增加是低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大

　　C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升

　　D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大

　　E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是经济因素。选项E错误，居民收入是房地产价格的重要影响因素，收入房价比常用于评价购房能力，判断房价是否过高，有无泡沫。参见教材P143～144。

　　9.影响房地产价格的社会因素，主要有(　)。

　　A.国际竞争状况

　　B.社会治安状况

　　C.房地产投资

　　D.房地产投机

　　E.城市化

　　『正确答案』BDE

　　『答案解析』本题考查的是社会因素。影响房地产价格的社会因素包括政治治安状况、社会治安状况、城市化、房地产投机。选项A国际竞争状况属于国际因素;选项C房地产投资属于经济因素。参见教材P146～147。

　　10.开征房产税对房地产市场产生的影响包括(　)。

　　A.抑制房地产投机

　　B.减少房地产净收益，导致房地产价格下降

　　C.增加房地产持有成本

　　D.卖方市场下，房产税可以向买方转嫁

　　E.开征房产税，导致房地产价格上升

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是制度政策因素。保有税是无法转嫁的;开征保有环节税，会增加持有成本，抑制投资和投机，导致房地产价格下降。参见教材P139。