2019房地产估价师考试理论与方法专项习题及答案（九）

　　判断题

　　1、投资者评估的房地产的投资价值小于或等于该房地产的价格，是其投资行为能够实现的基本条件。(　)

　　2、运用收益法评估投资价值时采用的报酬率应是特定投资者所要求的最低期望收益率。(　)

　　3、在合法利用下，现状利用为最高最佳利用时，房地产现状价值等于市场价值;在不合法利用下，现状价值可能高于市场价值。(　)

　　4、评估市场价值时，采用的收益率为与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率，而评估投资价值时，采用的收益率为某特定投资者所要求的最低收益率。(　)

　　5、残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值。它一般低于市场价值。(　)

　　6、商品租金也称协议租金，是指由市场供求状况决定的租金。(　)

　　7、房地产抵押中的法定优先受偿款包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值税及附加等费用和税金。(　)

　　8、房地产投保火灾风险时的保险价值，通常不应包含不可能损毁的土地价值。(　)

　　9、中国目前有偿出让和转让土地的价格主要是国有建设用地使用权价格。(　)

　　10、房地产抵押估价、房地产转让估价应评估承租人权益价值，被征收房屋价值评估应评估有租约限制价值。(　)

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为(如购买行为)能够实现的基本条件。参见教材P91～92。

　　2、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估投资价值时所采用的应是某投资者所要求的最低收益率(通常称为最低期望收益率)。参见教材P92。

　　3、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值，当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。参见教材P92。

　　4、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估市场价值时采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率，而评估投资价值时所采用的应是某个特定投资者所要求的最低收益率。参见教材P92。

　　5、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值。它一般低于市场价值。参见教材P93。

　　6、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。市场租金也称协议租金，是指由市场供求状况决定的租金。商品租金也称为全价租金，是指以房地产价值为基础确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成。参见教材P94。

　　7、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。法定优先受偿款是假定实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值税及附加等费用和税金。参见教材P95。

　　8、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。投保火灾险时的保险价值，通常仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，具体是指建筑物的重置成本或重建成本和修复期间的经济损失(如停产停业损失、租金损失等)。参见教材P96～97。

　　9、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格。中国目前有偿出让和转让土地的价格主要是国有建设用地使用权价格。参见教材P97。

　　10、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。房地产转让、抵押估价应评估出租人权益价值，被征收房屋价值评估应评估无租约限制价值或完全产权价值。参见教材P99。