2019房地产估价师理论与方法日常习题（2）

　　多项选择题

　　1.适合采用假设开发法进行估价的情况包括(　)。

　　A.在建工程B.有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产

　　C.可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产

　　D.可供开发建设的土地

　　E.市场交易活跃的房地产

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。选项 B 难以采用假设开发法，因为规划

　　条件不明，难以确定未来开发完成后的价值;选项 E 适合采用比较法，是否也适合假设开发法，

　　不明确。参见教材 P320。

　　2.假设开发法具体可为房地产投资者提供(　)。

　　A.待开发房地产的最高价格

　　B.待开发房地产的客观价格

　　C.房地产开发项目的预期利润

　　D.房地产开发项目的客观利润

　　E.房地产开发中可能的最高费用

　　『正确答案』ACE

　　『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法具体可为房地产投资者提供

　　下列 3 种数值：测算待开发房地产的最高价格;测算房地产开发项目的预期利润;测算房地产开

　　发中可能的最高费用。参见教材 P321。

　　3.在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有(　)。

　　A.用途

　　B.区位

　　C.建筑规模

　　D.建筑档次

　　E.房地产开发企业

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是最佳开发经营方式的选择。区位是既定的，无法选择;开发企业只要

　　具备相应资质，具有理性，应该都能采取最佳开发利用方式。参见教材 P325。

　　4.假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途。而最佳用途的选择要

　　考虑土地位置的(　)。

　　A.可接受性

　　B.保值增值性

　　C.现实社会需要程度

　　D.未来发展趋势

　　E.固定性

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是最佳开发经营方式的选择。选取最佳的用途要考虑该土地位置的可接

　　受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势。参见教材 P326。

　　5.运用假设开发法估价在建工程价值时，当在建工程要续建成房屋时，在建工程价值需要扣除

　　(　)。

　　A.续建完成后的价值

　　B.在建工程取得税费

　　C.续建成本

　　D.管理费用

　　E.投资利息

　　『正确答案』BCDE

　　『答案解析』本题考查的是按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式。在建工程价值=

　　续建完成后的价值-在建工程取得税费-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费

　　-续建利润。参见教材 P328

　　6 2016 年 房地产估价师 考试网上辅导 房地产估价理论与方法

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　　B.在建工程取得税费

　　C.续建成本

　　D.管理费用

　　E.投资利息

　　『正确答案』BCDE

　　『答案解析』本题考查的是按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式。在建工程价值=

　　续建完成后的价值-在建工程取得税费-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费

　　-续建利润。参见教材 P328。

　　6.某房地产开发企业拟在 2015 年 10 月 18 日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后 2

　　年建成商品房，前期勘察设计约需 6 个月;建成前半年开始销售，销售期为 1 年。下列选项中，正

　　确的有(　)。

　　A.利用假设开发法测算土地总价，价值时点为 2015 年 10 月 18 日

　　B.利用假设开发法测算土地总价，价值时点为 2016 年 4 月 18 日

　　C.开发经营期为 2015 年 10 月 18 日至 2017 年 10 月 18 日

　　D.建设期为 2015 年 10 月 18 日至 2017 年 10 月 18 日

　　E.销售期为 2017 年 4 月 18 日至 2018 年 4 月 18 日

　　『正确答案』ADE

　　『答案解析』本题考查的是后续开发经营期。测算土地总价的价值时点为取得该开发用地的时间，

　　为 2009 年 10 月 18 日;开发经营期是从开始取得用地到销售完成，应为 2015 年 10 月 18 日到

　　2018 年 4 月 18 日;建设期为资金正式投入始到项目建成投产止所需要的时间，是 2015 年 10 月

　　18 日到 2017 年 10 月 18 日;销售期为 2017 年 4 月 18 日到 2018 年 4 月 18 日。参见教材 P330。

　　7.假设开发法中预期开发后的楼价可用(　)求取。

　　A.比较法

　　B.收益法

　　C.成本法

　　D.长期趋势法

　　E.实物量法

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查的是开发完成后的价值。预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有

　　关的方法，成法恰恰不能求取未来时点价格。否则就不是假设开发法了，而是成本法。参见教

　　材 P333。