2018年房地产估价师考试理论与方法强化训练题（9）

　　多项选择题

　　1、专业估价的特点主要有( )。

　　A、由取得相关资格的专业人员完成

　　B、是一种专业意见

　　C、具有社会公信力

　　D、有偿或者无偿服务

　　E、承担法律责任

　　2、有关房地产的价值和价格，下列表述正确的有( )。

　　A、价值是内在、客观和相对稳定的

　　B、房地产的价值是房地产真实所值

　　C、房地产的价格围绕其价值上下波动D、现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因，时常发生价格背离价值的情况E、房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定

　　3、下列选项中，属于“完全市场”必须同时具备的条件有( )。

　　A、同质商品，买者不在乎从谁的手里购买

　　B、买者和卖者的人有限

　　C、买者和卖者都有进出市场的自由

　　D、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格

　　E、销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化

　　4、由于具有( )特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。

　　A、保值增值

　　B、价值量大

　　C、不可移动

　　D、寿命长久

　　E、独一无二

　　5、下列与房地产有关的税种中，属于具有普遍调节功能税种的有( )。

　　A、企业所得税

　　B、个人所得税

　　C、印花税

　　D、营业税

　　E、契税

　　6、下列有关房地产征收、征用，表述正确的是( )。

　　A、征收的实质是强制收买，所有权的改变，不返还

　　B、征用的实质是强制使用，是一种强制的临时使用房地产的行为

　　C、征收的实质是强制收买，是一种强制的临时使用房地产的行为

　　D、征用的实质是强制使用，所有权的改变，不返还

　　E、征收、征用都是无偿的，不给予补偿

　　7、目前，我国土地使用权出让的主要方式有( )。

　　A、招标

　　B、拍卖

　　C、挂牌

　　D、协议

　　E、自由买卖

　　8、估价当事人包括( )。

　　A、注册房地产估价师

　　B、房地产估价机构

　　C、估价委托人

　　D、房地产估价机构的资格认定部门

　　E、房地产估价业务的备案部门

　　9、在房地产估价中，下列属于房地产以外的、作为房地产附属财产的价值有( )。

　　A、土地价值

　　B、电器设备价值

　　C、特许经营权

　　D、商誉

　　E、债权债务

　　10、房地产估价原则包括( )。

　　A、独立

　　B、客观

　　C、公正

　　D、公开

　　E、盈利

　　多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】 本题考查的是专业估价与非专业估价。概括起来，专业估价主要有以下

　　5 个特点：①由专业人员完成——专业估价是由专业估价机构和专业估价人员来完成

　　的;②是一种专业意见——专业估价不是凭直觉、感性认识得出的，而是采用科学的

　　方法，经过严谨的分析、测算和判断得出的;③具有社会公信力——专业估价的结果

　　较为科学、准确、客观，具有社会公信力;④实行有偿服务——专业估价要向委托人

　　收取一定的服务费用，是一种有偿服务;⑤承担法律责任——专业估价要对估价的过

　　程和结果负责，承担相应的法律责任。参见教材 P2。

　　【答疑编号 10501895】

　　2、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价本质上是评估房地产价值。价值为物的真实所

　　值，是内在的、客观的和相对稳定的，是价格波动的“中心”;价格是价值的外在表现，

　　围绕着价值而上下波动，是实际发生的、已完成的、能够观察到的事实，因人而异，

　　时高时低。参见教材 P5。

　　3、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】 本题考查的是房地产需要专业估价。经济学上，“完全市场”必须同时具

　　备以下 8 个条件：

　　①同质商品，买者不在乎从谁的手里购买;

　　②买者和卖者的人数众多;

　　③买者和卖者都有进出市场的自由;

　　④买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格;

　　⑤就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的;

　　⑥买者和卖者无串通共谋行为;

　　⑦消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化;

　　⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。参见教材 P12。

　　4、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 本题考查的是房地产抵押的需要。房地产由于具有不可移动、寿命长久、

　　保值增值、价值较大等特性，是一种良好的用于提供担保的财产。参见教材 P14。

　　5、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 本题考查的是房地产税收的需要。选项 E 是专门针对房地产设置的税种。

　　参见教材 P16。

　　6、

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】 本题考查的是房地产征收征用的需要。征收、征用都不是无偿的，必须

　　依法给予补偿。参见教材 P17。

　　7、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 本题考查的是国有建设用地使用权出让的需要。目前，国有建设用地使

　　用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。参见教材 P23。

　　8、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价机构。估价当事人包括估价委托人、估价机构

　　和估价师。参见教材 P27。

　　9、【正确答案】 BCDE

　　【答案解析】 本题考查的是估价对象。房地产的估价中，土地、建筑物、土地与建筑

　　物的综合体是三种基本存在形态，同时房地产估价中也可能含有房地产以外的、作为

　　房地产的一种附属财产的价值。如家具、电器、货架、机器设备等的价值，甚至包含

　　特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍、债权债务等的价值。参见教材 P31。

　　10、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 本题考查的是估价原则。在评估市场价值时，应遵循的估价原则主要有：

　　独立、客观、公正原则;合法原则;价值时点原则;替代原则;最高最佳利用原则。

　　参见教材 P32。