2018年房地产估价师考试理论与方法强化训练题（2）

　　多项选择题

　　1、下列估价中宜采用假设开发法的有(　)。

　　A、征收补偿估价

　　B、在建工程估价

　　C、出让地块估价

　　D、改变用途房地产估价

　　E、房屋抵押估价

　　2、假设开发法具体可为房地产投资者提供(　)。

　　A、待开发房地产的最高价格

　　B、待开发房地产的平均价格

　　C、房地产开发项目的预期利润

　　D、房地产开发项目的平均利润

　　E、房地产开发中可能的最高费用

　　3、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于(　)。

　　A、房地产具有开发或再开发潜力

　　B、将预期原理作为理论依据

　　C、正确判断了房地产的最佳开发方式

　　D、正确量化了已经获得的收益和风险

　　E、正确预测了未来开发完成后的房地产价值

　　4、下列关于动态分析法和静态分析法，描述正确的是(　)。

　　A、运用假设开发法估价应考虑资金的时间价值

　　B、净现金流量=现金流入量-现金流出量

　　C、在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来

　　D、动态分析法中折现率既包含了安全收益部分，又包含风险收益部分

　　E、动态分析法不考虑各项收入、支出在何时发生

　　5、动态分析法具体需要做到下列(　)，才能保证估价结果的准确性。

　　A、后续开发经营期究竟多长要预测准确

　　B、各项支出、收入在何时发生要预测准确

　　C、各项支出、收入发生的金额要预测准确

　　D、销售期多长要预测准确

　　E、运营期多长要预测准确

　　6、下列关于开发经营期的描述正确的是(　)。

　　A、建设期又可分为前期和建造期

　　B、在预售情形下，销售期和建设期没有重叠

　　C、在出租或营业情形下，建造期和运营期没有重叠

　　D、在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠

　　E、运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日

　　7、某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月;建成前半年开始销售，销售期为1年。下列选项中，正确的是(　)。

　　A、利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2009年10月18日

　　B、利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2010年4月18日

　　C、开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日

　　D、建设期为2009年10月18日至2011年10月18日

　　E、销售期为2011年4月18日至2012年4月18日

　　8、只有在静态分析法中才需要测算的项目是(　)。

　　A、销售费用

　　B、投资利息

　　C、开发利润

　　D、销售税费

　　E、后续的开发成本

　　9、某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月;建成前半年开始销售，销售期为1年。下列选项中，正确的是(　)。

　　A、利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2009年10月18日

　　B、利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2010年4月18日

　　C、开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日

　　D、建设期为2009年10月18日至2011年10月18日

　　E、销售期为2011年4月18日至2012年4月18日

　　多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 BCD

　　【答案解析】

　　本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法的适用对象就是具有开发或再开发潜力的房地产。参见教材P320。

　　2、

　　【正确答案】 ACE

　　【答案解析】

　　本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法具体可为房地产投资者提供下列3种数值：测算待开发房地产的最高价格;测算房地产开发项目的预期利润;测算房地产开发中可能的最高费用。参见教材P321。

　　3、

　　【正确答案】 CE

　　【答案解析】

　　本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠程度，关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了估价对象的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)，②是否根据当地房地产市场状况，正确地预测了估价对象开发完成后的价值。参见教材P322。

　　4、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。动态分析法需要准确考虑各项收入、支出在何时发生。参见教材P323。

　　5、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】

　　本题考查的是动态分析法和静态分析法的优缺点。动态分析法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到3点：①后续开发经营期究竟多长要预测准确;②各项收入、支出在何时发生要预测准确;③各项收入、支出发生的金额要预测准确。参见教材P324。

　　6、

　　【正确答案】 ACDE

　　【答案解析】

　　本题考查的是后续开发经营期。在预售情形下，建设期和销售期有重叠。参见教材P330。

　　7、

　　【正确答案】 ADE

　　【答案解析】

　　本题考查的是开发完成后的价值。测算土地总价的价值时点为取得该开发用地的时间，为2009年10月18日;开发经营期是从开始取得用地到销售完成，应为2009年10月18日到2012年4月18日;建设期为资金正式投入始到项目建成投产止所需要的时间，是2009年10月18日到2011年10月18日;销售期为2011年4月18日到2012年4月18日。参见教材P332。

　　8、

　　【正确答案】 BC

　　【答案解析】

　　本题考查的是后续开发的必要支出。投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算。参见教材P331。

　　9、

　　【正确答案】 ADE

　　【答案解析】

　　本题考查的是假设开发法运用举例。测算土地总价的价值时点为取得该开发用地的时间，为2009年10月18日;开发经营期是从开始取得用地到销售完成，应为2009年10月18日到2012年4月18日;建设期为资金正式投入始到项目建成投产止所需要的时间，是2009年10月18日到2011年10月18日;销售期为2011年4月18日到2012年4月18日。参见教材P336。