2016年房地产估价师理论与方法第九章假设开发法及其运用章节习题（3）

　　假设开发法估价的情形主要有以下7种：

　　①估价对象为生地，在生地上进行房屋建设;②估价对象为生地，将生地开发成熟地;

　　③估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设;

　　④估价对象为毛地，将毛地开发成熟地;

　　⑤估价对象为熟地，在熟地上进行房屋建设;

　　⑥估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋;⑦估价对象为旧房，将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房。

　　未来开发完成后的房地产经营方式，有销售(包括预售、建成后销售)、出租(包括预租，但比较少见，多为建成后出租)和营业(如商场、宾馆、度假村、游乐场这类房地产，投资者将其建成后也可能自己直接经营)等。

　　同步试题判断题：

　　1、假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与比较法相同，是替代原理。

　　(　X　)

　　2、成本法与假设开发法的主要区别是：成本法中的地价为已知，要求的是开发完成后的房地产价格;假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(　√　)

　　3、假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常估算的是一次性的价格剩余。　　　　　　　　　　　　　　　　　(　√　)

　　4、假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(　X　)

　　5、对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法进行估价。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(　√　)

　　6、在实际中运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测：1、是否根据房地产估价的合法原则和最高使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式;2、是否根据当地房地产市场行情或供求情况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(　√　)

　　7、运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何，还要求有一个良好的社会自然环境。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(　X　)

　　8、弄清土地的位置，包括3个层次：1、土地所在城市的性质;2、土地所在城市内的区域的性质;3、具体的坐落状况。弄清这些，主要是为选择最佳的开发利用方式服务。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(　X　)

　　9、弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。弄清这些，主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务。　　　　　(　X　)

　　10、弄清政府的规划限制，包括弄清规定的用途、建筑高度、容积率等。弄清这些，主要是 为选择最佳的土地用途服务。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(　X　)

　　11、弄清将拥有的土地权利，包括弄清权利性质、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。弄清这些，主要是为估算开发成本、费用等服务。　　(　X　)

　　12、选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(√　　)

　　13、在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳规模。　　　　　　　(　X　)

　　14、运用假设开发法最基本的公式估价，一是要把握待开发房地产在投资开发前的状况;二是要把握投资开发后的房地产经营方式。　　　　　　　　　　　　　　　　(　√　)

　　15、传统方法对开发完成后的价值等的估算，是根据估价时的房地产市场状况作出的，基本 上是静止在估价作业期时的数额;而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(　√　)

　　16、传统方法用计算利息方法来计算各项支出、收入发生的时间不同，计息期通常到开发完成时止。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(　X　)

　　17、现金流量折现法要法要求折现率既包含安全收益部分(利率)，又包含风险收益部分(利润)。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(　√　)

　　18、开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的时间，即估价时点，终点是将开发完成后房地产全部租售完毕的时间。　　　　　　　　　　　　　(　√　)

　　19、开发期的起点与开发经营期的起点不同，终点是按照正常情况估算的开发完成的时间。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(　√　)

　　20、对于将土地建成房屋的情况来说，开发期又可分为前期和建造期。前期是从待开发土地到施工结束的这段时间。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(　X　)