2016年房地产估价师理论与方法第八章成本法及其运用章节习题

　　成本法及其运用

　　本章介绍房地产估价三大基本方法之一的成本法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容。

　　成本法概述

　　一、成本法的含义

　　成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。所谓重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。所谓折旧，是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。

　　成本法也可以说是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法，即先把房地产价格分成它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。因此，成本法也被称为积算法，由此还可知成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本(不含利润)，而是价格(包含利润)。但在该方法中也用到了通常意义上的成本，此外还用到了费用、支出、代价等相关概念。因此，在遇到“成本”、“费用”、“支出”、“代价”等词时，要注意根据上下文的内容判定它们的具体内涵。

　　成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值。通常把成本法测算出的价值简称为积算价格。

　　成本法的优点是其求得的房地产价值能让人们“看得见”——人们可以看到该价值是由哪些部分组成的;较容易发现其中哪些是不必要的，哪些是重复的，哪些被遗漏了，哪些被高估了，哪些被低估了。因此，成本法测算出的房地产价值看似有“依据”，特别是在有“文件”规定房地产价格构成和相关成本、费用、税金、利润等标准的情况下。

　　1.房地产价格形成条件有( 　)。

　　A.房地产的需要　B.房地产的有用性　C.房地产的有效需求　D.房地产的相对稀缺性

　　答案：BCD

　　2.评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括( 　)等。

　　A.土地生熟程度　B.土地使用权年限　C.土地使用者　D.土地利用条件

　　答案：ABD

　　3.路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于( 　)的健全与否。

　　A.路线价　B.深度百分率　C.宗地形状　D.临街状态

　　答案：AB

　　解析：简单来说，路线价法就是用路线价乘以深度百分率来得到估价对象的价格。宗地形状和临街状态是用来对价格做加减修正的。

　　4.最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足( 　)。

　　A.法律上允许　B.程序上合理　C.技术上可能　D.经济上可行

　　答案：ACD

　　5.假设开发法中预期开发后的楼价可用( 　)求取。

　　A.市场比较法　B.收益法　C.成本法　D.购买年法

　　答案：ABD

　　解析：预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点价格。

　　6.建筑物的物质折旧包括( 　)。

　　A.功能衰退　B.正常使用的磨损　C.环境恶化　D.意外的破坏损毁

　　答案：BD

　　解析：功能衰退属于功能折旧，环境恶化属于经济折旧。

　　7.运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件( 　)。

　　A.使用性质相同　B.地点相近　C.价格相同　D.交易日期与估价时点相近

　　答案：ABD

　　8.有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于( 　)。

　　A.不同收益年限的类似房地产价格的相互转换　B.资本化率的求取

　　C.市场法中交易日期修正　D.不同类型房地产不同使用年限价格高低的比较

　　答案：AD

　　9.影响房地产价格的社会因素，主要有( 　)。

　　A.政治安定状况　B.社会治安程度　C.房地产投资　D.房地产投机　E.城市化

　　答案：ABDE

　　10.收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含( 　)。

　　A.所得税　B.土地摊提费　C.改扩建费　D.房屋火灾保险费

　　答案：ABC

　　解析：D是收益性房地产正常运营所必须的，所以要包含在运营费用当中。