2020年房地产估价师《理论与方法》章节知识点：第七章第五节

第五节　建筑物折旧的测算

　　一、建筑物折旧

　　1.建筑物折旧，是指各种原因造成的建筑物价值的减损。其金额为建筑物在价值时点的重新购建成本 与在价值时点的市场价值 之差。

　　建筑物折旧=建筑物重新购建成本-建筑物市场价值

　　2.建筑物折旧的原因

　　折旧总额＝物质折旧＋功能折旧＋外部折旧

　　(1)物质折旧，也称为物质损耗、有形损耗，是因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。

　　(2)功能折旧，是因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损 。如：功能缺乏、功能落后、功能过剩。导致功能折旧的原因有：科学技术进步、人们的消费观念改变、过去的建筑标准过低、建筑设计上的缺陷等。

　　(3)外部折旧，也称为经济折旧，是因建筑物以外的各种不利因素 造成的建筑物价值减损。

　　外部不利因素有：区位因素、经济因素、其他因素。

　　考点：区分功能折旧和外部折旧。要点：就是看造成减值的因素是否和建筑物本身有关，有的就是功能折旧，没有的就是外部折旧。

　　【例7-4】某旧住宅的重置成本为60万元，门窗、墙面、地面等破损引起的物质折旧为5万元，户型设计不好、没有独用卫生间、燃气等引起的功能折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的外部折旧为3万元。请求取该旧住宅的折旧总额和折旧后价值。

　　【解】

　　(1)该旧住宅的折旧总额计算如下：

　　该旧住宅的折旧总额=物质折旧+功能折旧+外部折旧=5+8+3=16(万元)

　　(2)该旧住宅的折旧后价值计算如下：

　　该旧住宅的现值=重置成本-折旧=60-16=44(万元)

　　【例题】建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有(　)。

　　A.功能落后

　　B.功能缺乏

　　C.环境污染

　　D.交通拥挤

　　E.正常使用的磨损

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。外部折旧也称为经济折旧，是因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。选项AB为功能折旧，选项E为物质折旧。参见教材P312。

　　二、折旧求取方法——年限法

　　1.年限法及年限的相关概念

　　(1)年限法，也称为年龄—寿命法，是根据建筑物的有效年龄和预期经济寿命或预期剩余经济寿命 来测算建筑物折旧的方法。

　　(2)建筑物的年龄(实际年龄、有效年龄 )。

　　◆实际年龄——自竣工时起至价值时点止。

　　◆有效年龄：是根据价值时点的建筑物实际状况 判断的建筑物年龄。和建筑物的使用养护有关。

　　◆维修养护正常，有效年龄=实际年龄;

　　◆维修养护比正常好，有效年龄<实际年龄;

　　◆维修养护比正常差，有效年龄>实际年龄。

　　(3)经济寿命：建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献之日止，即产生的收入大于经营费用 ，使用净收益大于零 的持续时间。一般经济寿命短于自然寿命 。

　　◆剩余寿命(剩余自然寿命、剩余经济寿命)

　　◆剩余自然寿命=自然寿命-实际年龄

　　◆剩余经济寿命=经济寿命-有效年龄

　　◆利用年限法求建筑物折旧时，寿命应为预期经济寿命 ，年龄应为有效年龄，剩余寿命应为预期剩余经济寿命 。

　　2.直线法

　　(1)折旧总额=年折旧额×有效年龄

　　(2)年折旧率=年折旧额/重新购建成本

　　◆残值=重新购建成本×残值率

　　◆年折旧率=年折旧额÷重新购建成本

　　◆有效年龄为t年的建筑物的折旧总额=年折旧额×有效年龄

　　◆建筑物折旧后价值=重新购建成本-t年的折旧总额=重新购建成本×(1-年折旧率×t)

　　◆折旧求取时，有综合 折旧法、分类 (结构、设备、装修等类别)折旧加总法和个别 折旧加总法。

　　4.市场提取法

　　采用市场提取法求取建筑物折旧，是通过含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况 的建筑物的房地可比实例，来求取估价对象中的建筑物折旧。

　　◆建筑物折旧=土地重置成本+建筑物重新购建成本-旧的房地价值

　　=建筑物重新购建成本-(旧的房地价值-土地重置成本)

　　=建筑物重新购建成本-建筑物折旧后价值

　　◆市场提取法的步骤

　　(1)收集交易实例。

　　(2)选取可比实例(不少于3个)。

　　(3)对可比实例成交价格进行标准化处理、交易情况修正、房地产状况调整 (注意：不进行市场状况调整)。

　　(4)采用比较法或基准地价修正法，求取可比实例在成交日期土地重置成本。

　　用其他方法求出建筑物重新购建成本，减去可比实例价值。

　　◆四个重要公式

　　(1)总折旧率=建筑物折旧÷建筑物重新购建成本

　　(2)年折旧率=总折旧率÷建筑物年龄

　　(3)当残值率为零时，建筑物经济寿命=1÷年折旧率

　　(4)建筑物成新率=1-总折旧率

　　【例7-7】某宗房地产土地面积5000平方米，建筑面积12500平方米，现行市场价格4700元/平方米，土地重置成本(楼面地价)2300元/平方米，建筑物重置成本3000元/平方米，建筑物年龄10年。请计算建筑物折旧总额、总折旧率和年折旧率。

　　【解】建筑物折旧总额=土地重置成本+建筑物重置成本-房地产市场价格

　　=(2300+3000-4700)×1.25=750(万元)

　　建筑物总折旧率=750÷(3000×1.25)=20%，八成新。

　　建筑物年折旧率=20%÷10=2%。

　　5.分解法

　　先把建筑物折旧分成：物质折旧、功能折旧和外部折旧，分别测算，再加总求取建筑物折旧。

　　第一部分：物质折旧

　　把物质折旧区分为：可修复的和不可修复的。

　　◆可修复的物质折旧，折旧——就是修复成本。

　　折旧额=在价值时点采用合理的修复方案使其恢复到新的或者相当于新的状况的必要支出及应得利润

　　修复的条件：修复成本≤修复后的房地产价值-修复前的房地产价值(修复增值 )。

　　注意区分估价前提，保持现状，还是更新、改造和重新开发前提 ，参见第4章，最高最佳利用原则的内容。

　　◆不可修复的要区分寿命期。

　　短寿命项目 (修复项目剩余寿命短于整体建筑物剩余经济寿命，常见于设备、装修等)，根据重新购建成本、年龄、寿命或剩余寿命，利用年限法 计算折旧额。

　　长寿命项目 (修复项目剩余寿命等于或长于整体建筑物剩余经济寿命，常见于建筑物)，根据建筑物的重新购建成本 减去各个可修复项目的修复成本 和短寿命项目的重新购建成本 后的余额、建筑物的有效年龄、经济寿命或剩余经济寿命，利用年限法 计算折旧额(合并计算)。

　　【例7-8】某个建筑物的建筑面积为500平方米，重置成本为3600元/平方米，有效年龄为10年，预期经济寿命为50年。其中，门窗等损坏的修复成本为2万元;建筑设备的重置成本为60万元，年龄为10年，平均寿命为15年。装饰装修的重置成本为600元/平方米，年龄为3年，平均寿命为5年;残值率假设均为零。请计算该建筑物的物质折旧额。

　　【解】物质折旧额计算如下：

　　可修复的物质折旧：门窗等破损的修复成本=2(万元)

　　不可修复的短寿命项目的折旧：

　　建筑设备的折旧额=60×1/15×10=40(万元)

　　装饰装修的折旧额=600×500×1/5×3=18(万元)

　　长寿命项目的折旧额：(3600×500-20000-600×500-600000)×1/50×10=17.6(万元)

　　该建筑物的物质折旧额=2+18+40+17.6=77.6(万元)。

　　第二部分：功能折旧

　　功能折旧分为——功能缺乏、功能落后和功能过剩 。

　　◆功能缺乏折旧的求取：

　　可修复的功能缺乏 ——

　　1)重建成本 (依然保留功能缺乏)下，用单独比随同的超额成本 )

　　折旧=单独增加功能的费用-随同增加功能的费用(当年没随同建设，现在单独建设成本更高，是一种额外损失)。

　　2)重置成本(假设已经随同增加，已经不存在功能缺乏)下，用单独增加成本

　　折旧=单独增加功能的费用

　　【例7-9】某幢应有电梯而没有电梯的办公楼，重建成本 2000万元，现单独增加电梯，(包括建筑工程费、电梯购置费和安装费用)需要120万元，而重置该办公楼时随同增加电梯仅需100万元，请计算该办公楼没有电梯引起的折旧额及扣除该折旧后的价值。

　　【解】该办公楼没有电梯引起的折旧额=120-100=20(万元)

　　该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值=2000-20=1980(万元)

　　【例7-10】某幢应有电梯而没有电梯的办公楼，现单独增加电梯需要120万元，相似的有电梯的办公楼的重置成本 2100万元，请计算该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值。

　　【解】该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值

　　=2100-120=1980(万元)

　　解析：重置成本(已经包含了电梯，即假设当初随同建设的电梯)为2100万，而重建成本(不包含电梯)为2000万元，二者的差额就是当初随同建设电梯的费用100万元。

　　重置成本 大，所以扣折旧多，扣的是单独建设成本（ 120万元);

　　重建成本 小，所以扣折旧少，扣的是超额费用 (120-100=20万元)

　　表面看，两个概念下扣除的折旧额是各不相同的。但是请注意：扣完折旧后的评估值，都是1980万元。是一样的 。

　　说明评估结论，选择采用“重置成本 ”，还是选择“重建成本 ”，是没有关系的。——体现了评估的客观性和科学性。

　　【记忆窍门】：

　　重建成本 未包含随同建设的成本，数额较小 ，扣减的折旧为超额费用 部分;

　　重置成本 中包含了随同建设的成本，数额较大 ，扣减的折旧是单独建设成本 ;

　　重置重建成本，扣完折旧后的成本价值是一样的。

　　【口决】：数值小的，扣除折旧小；数值大的，扣除折旧大。扣完后的成本价值一样大 。

　　小的是——超额费用，大的是——单独建设成本;

　　不可修复的功能缺乏 (——不存在现在单独增加的可能性);

　　将每年损失租金的现值之和，减去该功能假设在价值时点重置 建造建筑物时就具有的必要费用(随同增加费用)，即得到折旧额。

　　折旧=损失的租金现值之和-随同增加功能费用(相当于是净损失 )

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