2020年房地产估价师《理论与方法》章节知识点：第七章第一节

第一节　成本法概述

　　1.成本法：测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本(或重建成本)减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。本质是以房地产的重新开发建设成本为导向，求取房地产价值或价格。(注意：和比较法、收益法的思路对比)

　　重新购建成本，是指假设在价值时点重新购置全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。

　　折旧，是估价对象房地产在价值时点的重新购建成本与在价值时点的市场价值之差。(会计折旧——价值损耗，估价折旧——价值差额)

　　成本法先把房地产价格分解为它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各组成部分加总。

　　成本法中的“成本”不是通常意义上的成本(会计成本，不含利润)，而是价格(估价中的成本，包含社会平均利润)。

　　2.成本法的理论依据(熟悉)——生产费用价值论，商品价格是依据其生产所必要的费用而决定。

　　从卖方看，房地产价格基于过去的“生产费用”，是卖方最低卖价，不能低于开发建设代价。

　　从买方看，房地产的价格是基于类似房地产的“生产费用”，根据“替代原理”，房地产价格如果高于必要支出及应得利润，则购买不如自己开发。

　　均衡点，卖方不低于开发建设已花费的代价，买方是不高于预计重新开发建设的必要支出及应得利润，则可接受的共同点是正常的开发建设代价，包括必要支出及应得利润。

　　3.成本法适用的估价对象(掌握)

　　适用对象：新开发的房地产，旧的房地产，在建工程，计划开发的房地产，很少发生交易而限制了比较法运用，没有经济收益或没有潜在经济收益而限制收益法运用的房地产，例如行政办公楼、学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、军队营房等以公用、公益为目的的房地产，特别适用成本法估价。

　　化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类，有独特设计或只针对特定使用者的特殊需要而开发建设的房地产，单独的建筑物或装饰装修，通常也采用成本法估价。

　　不适用对象——建筑物过于老旧的房地产。老旧建筑物测算重新购建成本和折旧难度大。一般用残余价值估价;对于整个过于老旧的房地产，适用假设开发法估价。

　　成本法主要适用于评估新建筑物或比较新的房地产的价值和价格。

　　【例题】成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括(　)等。

　　A.图书馆

　　B.学校

　　C.空置的写字楼

　　D.单独的建筑物

　　E.加油站

　　『正确答案』AB

　　『答案解析』本题考查的是成本法适用的估价对象。新近开发完成的房地产(新开发建设的房地产)、可以假设重新开发建设的现有房地产(旧房地产)、正在开发建设的房地产(在建工程)、计划开发建设的房地产(期房)，都可采用成本法。选项A图书馆，很少发生交易限制了比较法，没有经济收益或潜在经济收益,限制了收益法。选项B学校以公益、公用目的的房地产，特别适用成本法估价。选项D单独的建筑物适用成本法，但是不属于“既无收益又很少发生交易”的房地产。选项C空置的写字楼可以寻找类似的写字楼，采用比较法，或收益法评估;选项E加油站是收益性房地产，可以采用收益法评估。参见教材P286。

　　4.成本法估价需要具备的条件

　　需要具备两个条件：

　　一是自由竞争(即可以自由进出市场)，二是该种房地产可以大量重复开发建设。

　　注意3个问题：

　　(1)采用客观成本，而不是实际成本。

　　实际成本是购置估价对象的实际支出，或开发建设估价对象的实际支出及所得利润。客观成本是购置估价对象的必要支出，或开发建设估价对象的必要支出及应得利润，或实际成本经剔除特殊的、偶然的因素后的成本。

　　(2)在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整。选址不当或者规划设计不合理等造成不符合市场需求的房地产，如在人流量很小的地方建造商场。虽建造费用巨大，但商场价值不高。

　　(3)在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。

　　5.成本法估价的操作步骤(熟悉4个步骤)

　　①选择具体估价路径;

　　②测算重置成本或重建成本;

　　③测算折旧;

　　④计算成本价值。

　　【例题】成本法是以房地产价格的各个组成部分累加为基础，来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用于评估局部房地产的价格。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是成本法适用的估价对象。成本法一般适用于评估可独立开发建设的整体房地产的价值和价格。当采用成本法评估局部房地产的价值和价格时，例如评估某幢住宅楼中某套住房的价值，通常是先评估该整幢住宅楼的平均单位价值，然后在此基础上进行楼层、朝向、户型、室内装饰装修等因素调整后才可得到该套住房的单位价值。参见教材P286。

　　【例题】某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括(　)。

　　A.应采用客观成本，而不是实际成本

　　B.应采用实际成本，而不是客观成本

　　C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整

　　D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整

　　E.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是成本法估价需要具备的条件。成本法估价时需要注意下列3个问题：(1)应采用客观成本而不是实际成本;(2)应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整;(3)应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。选项E违背了估价师独立性的原则。参见教材P287～288。

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