2020年房地产估价师《理论与方法》章节知识点：第五章第四节

　　第四节　建立比较基础

　　选取了可比实例后，对可比实例的成交价格进行换算处理，对价格内涵和形式进行“标准化”，使之口径一致，相互可比 ，为对可比实例成交价格进行修正和调整，建立一个共同的基础。

　　建立比较基础：

　　①统一财产范围;

　　②统一付款方式;

　　③统一融资条件（首付款比例、利率、贷款期限等） ;

　　④统一税费负担;

　　⑤统一计价单位。

　　一、统一财产范围

　　可比实例与估价对象的财产范围进行对比，然后消除因财产范围不相同造成的价格差异。

　　财产范围不同，是指“有/无”的差别 ，而不是“好坏/优劣”、“新/旧”差别。(这些差异在房地产状况调整中处理)

　　统一财产范围是进行“有无对比”，并消除由此造成的价格差异。

　　财产范围不同主要有以下几种情况：

　　①含有房地产以外的资产。

　　②带有债权债务的房地产。

　　③带有其他权益或负担的房地产(如入学指标、户口指标、设立了地役权等)。

　　④房地产的实物范围不同(有无停车位、有无装修等)。

　　对含有房地产以外的资产，统一财产范围一般是统一到“纯粹”的房地产范围 ：

　　房地产价格=含有房地产以外的资产的价格-房地产以外的资产的价值（剥离法）

　　如果是估价对象含有房地产以外的资产，在比较法求出了不含房地产以外的资产的房地产价值后，再加上房地产以外的资产的价值，就可得到估价对象的价值。

　　含有房地产以外的资产的房地产价格=不含有房地产以外的资产的价格+房地产以外的资产的价值（还原法）

　　对带有债权债务和其他权益或负担 的房地产，统一财产范围——“不带债权债务和其他权益或负担的房地产范围 ”

　　不带债权债务和其他权益或负担的房地产价格

　　=带有债权债务和其他权益或负担的房地产价格-债权和其他权益价值+债务和其他负担价值(剥离法 )

　　如估价对象带债权债务和其他权益或负担，在比较法求出了不带债权债务和其他权益或负担的房地产价值后，再加上债权和其他权益价值减去债务和其他负担价值，就可得到估价对象的价值。

　　对房地产的实物范围不同，统一财产范围一般是统一到估价对象的实物范围，补充可比实例缺少的实物范围(还原)，扣除可比实例多出的实物范围(剥离)，相应地对可比实例的成交价格进行加价或减价处理。

　　二、统一付款方式

　　统一付款方式，将可比实例不是在成交日期一次性付清的价格，调整为在成交日期一次性付清的价格。 (即实际价格)

　　三、统一融资条件

　　统一融资条件是将可比实例在非常规融资条件下的价格，调整为在常规融资条件下的价格 。

　　融资条件：首付款比例、贷款利率、贷款期限等 。

　　四、统一税费负担

　　在房地产交易中需要缴纳税费，其中卖方缴纳的税费 ，如增值税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税;买方缴纳的税费，如契税、补缴出让金;买卖双方都应缴纳或各负担一部分的税费，如印花税。

　　交易税费正常负担下的价格 是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费 下的价格，卖方缴纳卖方应缴纳的税费，买方缴纳买方应缴纳的税费。(该是谁的，就是谁的)

　　评估的估价对象价值或价格，一般是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价值或价格。

　　实际交易，存在税费转嫁。即本应由卖方缴纳的税费，由买方缴纳;本应由买方缴纳的税费，由卖方缴纳。

　　例如，增值税、土地增值税本应由卖方缴纳，却协议由买方缴纳;契税、补缴出让金本应由买方缴纳，却协议由卖方缴纳;印花税等本应由买卖双方各负担一部分，却协议由其中某一方全部负担。在某些地区，房地产价格之外还有代收代办收费。这些代收代办收费也可能存在类似的转嫁问题。

　　统一税费负担 ，是将成交价格调整为依照税法及中央和地方政府的有关规定(没有规定的，按照当地习惯)，买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。

　　调整的公式为：

　　正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额

　　正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额

　　买方实付金额-卖方实得金额=应由买卖双方缴纳的税费

　　如果卖方、买方应缴纳的税费是正常负担下的价格的一定比率，即：

　　应由卖方缴纳的税费=正常负担下的价格×应由卖方缴纳的税费比率

　　应由买方缴纳的税费=正常负担下的价格×应由买方缴纳的税费比率

　　则：

　　正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比例)

　　正常负担下的价格=买方实付金额/(1+应由买方缴纳的税费比例)

　　记忆窍门：卖减，买加（有个非洲国家－牙买加）

　　记忆窍门：(不建议机械记忆公式)转嫁给谁，就站在谁的立场上进行分析

　　(1)转嫁给卖方的话，卖方实际得到的金额-帮买家缴纳的税费=正常成交价格

　　(2)转嫁给买方的话，买方实际付出的金额+帮卖家缴纳的税费=正常成交价格

　　(注：此处不考虑买方自己本来就应该缴纳的税费，买方缴纳本来就该自己缴纳的税费，不存在扭曲正常交易价格的问题)

　　五、统一计价单位

　　统一计价单位包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积或体积内涵及计量单位。

　　(一)统一价格表示单位

　　在统一为单价时，通常是单位面积的价格。例如，房地及建筑物通常为单位建筑面积或单位套内建筑面积、单位使用面积 的价格;土地除了单位土地面积的价格，还可为单位建筑面积的价格，即楼面地价。

　　其他的比较单位。仓库——单位体积，停车场——车位，旅馆——客房或床位，影剧院——座位，医院——床位，保龄球馆——球道。

　　有些可比实例宜先修正、调整总价，再转化为单价进行其他方面的修正、调整。

　　例如，估价对象是一套门窗有损坏的住宅，选取的可比实例的某套住宅的门窗是完好的，成交总价为90万元。经调查得知，将估价对象的门窗整修或更新的必要费用为2万元。则宜先将该门窗是完好的可比实例的成交总价90万元，调整为门窗是损坏的总价88万元(90-2=88)，然后再将此总价88万元转化为单价进行其他方面的修正、调整。

　　(二)统一币种和货币单位

　　将某一币种价格换算为另一币种价格，一般采用成交日的汇率 。

　　如果先按照原币种的价格进行市场状况调整 ，则对进行了市场状况调整后的价格应采用价值时点的汇率 进行换算。(因为原币种的价格，变成了价值时点的价格)

　　汇率一般采用国务院金融主管部门(国家外汇管理部门)公布的市场汇率中间价。

　　在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”。

　　(三)统一面积或体积内涵及计量单位

　　面积内涵——建筑面积、套内建筑面积、使用面积下的单价

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