2020年房地产估价师《理论与方法》章节知识点：第五章第一节

　　第一节　比较法概述

　　一、比较法的含义

　　根据与估价对象相似房地产 的成交价格，求取估价对象价值或价格。

　　类似房地产——与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度 等相同或相近。

　　可比实例 是符合一定条件的类似房地产的交易实例，具体是指交易实例中，交易方式适合估价目的、成交日期接近 价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格 的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。

　　比较法的本质是以房地产的市场成交价格为导向 (简称市场导向)来求取房地产的价值或价格。

　　利用实际发生、经过市场“检验”的与估价对象相似的房地产的成交价格，来求取估价对象的价值或价格，直接、直观、有说服力，结果易于被理解、认可或接受。

　　【2012年真题】比较法求得的价值是最真实、最可靠的，因为它是市场价格的体现。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是比较法估价需要具备的条件。比较法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被市场所高估或低估，造成了房地产市场价格不合理偏离房地产本身的价值。参见教材P177。

　　二、比较法的理论依据

　　理论依据——替代原理 ，在同一市场上相似的房地产有相近的价格。

　　三、比较法适用的估价对象

　　同类房地产数量较多、有较多交易且具有一定可比性 的房地产，如：

　　①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。②写字楼。③商铺。④标准厂房。⑤房地产开发用地。

　　(注意区分：特殊厂房，在建工程 )

　　不适用：

　　①数量少 ，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等。

　　②交易少 ，如学校、医院、行政办公楼等。

　　③可比性差 ，如在建工程(完工程度差异大)等。

　　比较法的原理和技术，可以在其他方法中应用。

　　如：收益法：市场租金、经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率;

　　成本法：重置成本、房地产价格各构成部分(如土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发利润等);

　　假设开发法：开发完成后的价值、开发经营期等的求取。

　　四、比较法估价需要具备的条件

　　在价值时点的近期有较多类似 房地产的交易。

　　市场不够活跃或类似房地产交易少，难以采用比较法。

　　不采用比较法的不当理由：估价对象所在地存在较多类似房地产的交易，而由于估价机构和估价师没有努力收集交易实例，造成不能采用比较法估价。——理由不成立

　　消除四个差异：

　　①成交价格与比较价值的内涵和形式不同;——建立比较基础 ;

　　②特殊交易情况与正常交易情况不同;——交易情况修正 (把非正常交易 情况，修正为正常交易 情况);

　　③成交日期与价值时点不同——市场状况调整 ;把可比实例在其成交日的价格，调整为在价值时点的价格 ;

　　④可比实例状况与估价对象状况不同——房地产状况调整 ;把可比实例在自身状况下的价格 ，调整为在估价对象状况下的价格 。

　　五、比较法估价的操作步骤

　　7步骤：

　　①收集交易实例;

　　②选取可比实例;

　　③建立比较基础;

　　④进行交易情况修正;

　　⑤进行市场状况调整;

　　⑥进行房地产状况调整;

　　⑦计算比较价值。

　　步骤③～⑥是对可比实例的成交价格处理：

　　价格换算 ，使可比实例成交价格与估价对象价值或价格之间、各个可比实例的成交价格之间的内涵和形式口径一致、相互可比——建立比较基础 。

　　价格修正 ，把可比实例非正常成交价格处理成正常价格——交易情况修正。

　　价格调整 ，对价格“参考系”调整，从可比实例“参考系”下的价格调整为估价对象“参考系”下的价格。——市场状况调整和房地产状况调整。

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