2019房地产估价师教材理论方法第十二考点：撰写估价报告

撰写估价报告

　　一、估价报告含义

　　是估价机构和估价师的“产品”;是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值及相关问题的正式答复;是关于估价对象价值及相关问题的专业意见，是记述估价过程、反映估价成果的文件，也是关于估价对象价值及相关问题的研究报告。

　　二、估价报告的质量

　　内在质量：(实质内容)

　　①估价程序的完整性和合法性;

　　②估价结果的合理性和准确性;

　　③估价方法选用的全面性和正确性;

　　④估价基础数据的正确性;

　　⑤估价参数选取的合理性和准确性。

　　外在质量：(形式)

　　文字表述水平、文本格式以及印刷质量等。

　　三、估价报告的形式： 采取书面形式，分为叙述式报告和表格式报告两种。

　　四、估价报告的组成：（八大部分）

　　①封面;

　　②致估价委托人函;

　　③目录;

　　④估价师声明;

　　⑤估价假设和限制条件;

　　⑥估价结果报告;

　　⑦估价技术报告;

　　⑧附件。

　　重点——估价报告使用期限(原则上不超过1年)

　　明确估价报告使用期限的意义：

　　超过估价报告使用期限使用报告的，相关责任由使用者承担(超期使用，责任自负);

　　在估价报告使用期限内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构和估价师承担，但使用者不当使用的除外。

　　概念：

　　估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期，是指自估价报告出具日期起算，使用估价报告不得超过的时间。

　　致估价委托人函落款日，即为估价报告出具日期。

　　估价报告使用期限不同于估价报告有效期或估价责任期限：如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限就是估价报告使用期限;如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止。

　　【重点】估价的假设和限制条件

　　估价假设和限制条件是估价报告中对估价假设和估价报告使用限制的说明。在说明估价假设和限制条件时，应有针对性并尽量简明。

　　防止三种情况：

　　①随意编造假设和限制条件;

　　②应说明的假设和限制条件不予以说明;

　　③无针对性地列举一些与本估价项目无关的假设和限制条件。

　　内容包括：

　　(1)一般假设;对委托人提供的资料，进行审慎审核后，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未核实的情况下，对其合法、真实、准确和完整做合理假定。

　　(2)未定事项假设;必须明确的但是尚未明确的或不够明确的事项(如土地使用性质、容积率等)，做最合理、最可能的假定。

　　(3)背离事实假设;因估价目的的特殊需要，交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点状况不一致的合理假定。如国有土地上房屋征收评估时，不考虑被征收房屋租赁、抵押的情况;司法拍卖估价中，不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权和查封因素等。

　　(4)不相一致假设;用途(实际用途、登记用途、规划用途等)之间的不一致、权利人(房屋权属证明、土地权属证明等)之间的不一致、估价对象名称上的不一致;对用途、权利和名称做的合理假定。

　　(5)依据不足假设：对缺少资料的说明及对估价对象权属状况的合理假定。

　　背离事实和不相一致，这两个假定是容易混淆的。 (重要考点)

　　【多选题】房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是(　)。

　　A.说明估价报告的合法性、真实性

　　B.说明估价的独立、客观、公正性

　　C.规避估价风险

　　D.保护估价报告使用者

　　E.防止委托人提出高估或低估要求

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』本题考查的是估价报告的组成。估价假设和限制条件是估价报告中对估价假设和估价报告使用限制的说明。在说明估价假设和限制条件时，应有针对性并尽量简明。要防止以下三种情况出现：随意编造假设和限制条件;应说明的假设和限制条件不予以说明;无针对性地列举一些与本估价项目无关的假设和限制条件。参见教材P411。

　　估价报告的使用限制应该说明：报告用途、使用者、使用期限(出具日后不超过1年)和在使用中要注意的其他事项。超期使用的责任由使用者承担;使用期限内的责任由估价机构和估价师承担。

　　【重点】估价结果报告和技术报告

　　结果报告：估价委托人、估价机构、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价原则、估价依据、估价方法、估价结果、注册房地产估价师、实地勘查期、估价作业期、其他需要说明的事项。(篇幅较短)

　　技术报告：估价对象描述与分析、市场背景描述与分析(市场背景分析)、估价对象最高最佳利用分析、估价方法适用性分析、估价测算过程、估价结果确定、估价对象变现能力分析与风险提示。(篇幅较长)

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